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懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開|月風

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懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開|月風

找到好地段,也要買到好價格,才能賺價差。 
對於買賣房子,我的想法是:低價買,合理價賣。 

當你的底價就是比別人低,才有機會賣得比別人快!不貪心,只要有一成~兩成的利潤,我就會脫手,讓資金盡快到手後,再做更多資本利得的投資。 

說如何評估房價?怎麼殺價?又用哪些方式買到低價? 

記得,只要你買入的價格低,賣出的機會就更快賺得更多! 

多少錢才合理?出價方法不留招! 

買屋的人,都有一個疑問:這個房子,到底多少錢買才合理? 

不懂行情沒關係,只要懂出價方法,一樣沒問題!最容易使用的出價方法有四招,分別從不同的線索來觀察。學會這四招,出價不再是煩惱! 

出價第1招:從四大房仲了解區域行情 

買房子,總要先了解區域行情。 

區域行情怎麼看?除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外,還可以從四大房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等,由於每一個區域的房仲公司不一定相同,請看看你想買的區域,哪幾間房仲公司最多,就以這些房仲的開價來計算。 

一般來說,可以從四大房仲平均賣價,再乘以0.8,可推出大約底價。例如:文山區的平均賣價是每坪30萬,乘上0.8,為24萬,這就是該區域行情的底價。 

另外,有一家被投資客們說是「路衝房屋」(因為商標很像路衝的感覺),有一個祕而不宣的潛則是「出價85%,視同成交」,因為該仲介的開價總是高於市場行 
情。 

建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出,不然你會發現:「咦?怎麼這麼容易就買到了!」 

當你推估出大約底價後,再從房子的優缺點來評估,好的社區再加一些,不好的社區再減一些,就可以找出一個合理的行情範圍。 

出價第2招:從銀行估價著手 

當你對行情不懂的時候,首先,請把想買的房子的謄本調出來(房仲通常會有謄本,不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證,也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。),然後到銀行放款部門,了解此房子貸款可以貸多少? 

銀行養了一票鑑價師,鑑價時,通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快(比如台中七期,中壢海華特區),銀行的鑑價會跟不上。除此之外,銀行的鑑價一定是高於市價。 

比如,市價是800萬或是900萬,銀行通常會鑑到1000萬,然後給七成的貸款,所以,房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算,銀行的貸款,大概是市價的八成。 

當推估出市價後,出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。 

為了找到最符合的價格,也請多問幾家銀行,並以價格較硬的如國泰、富邦(或是華南、第一銀等)等來當參考,這幾家銀行較不會超貸,參考值也會較準確。 

出價第3招:從謄本算出底價 

「這個房子,我出700萬!」一個雨天的午後,我告訴仲介。 

「屋主是想賣一千萬!」仲介說。 

「其實,他的底價是六百萬,我還多出了一百萬!」我篤定的告訴仲介。 

為什麼我能這麼確定算出屋主的底價?答案就藏在謄本中。 

這個房子是民國94年買入,當時,銀行設定為1200萬,但屋主只借了1000萬。 

將1000萬除以20年的繳房貸年分,等於一年要還掉50萬。現在是民國102年,相當於還了八年,也就是還掉400萬,還欠銀行600萬。也就是說,屋主只要拿到600萬,就打平了,不欠銀行錢。 

我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後,又問仲介一句話:「屋主現在貸款600萬,他想要拿多少錢走?」通常,除非仲介與屋主超熟,否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100,所以我出700,而且可以立刻就簽!就看屋主想不想早早拿錢去抵。」 

過去有機會全額貸款,當我以七百萬簽約後,銀行會貸我七百萬,我再運用「借屋裝修」(見第5章),在交屋時又將房屋賣出,相當於只需付訂金(斡旋金)即可。 

當行情炒得比較高時,銀行貸款大約是七成,算法就比較複雜。 

以上述的物件為例,我會想,目前,銀行的最高貸款可到800,所以我最高出價到800就停止,才不會害了自己。 

作為買方,只要拿出訂金,其他的錢讓銀行幫忙,是最佳狀態。 

但並不是每一間房子,都可以買到賺到。買屋,跟買股票一樣,一千多支股票,不能可每一支都漲!所以,我只想買到會漲的那一間。 

從屋主的貸款剩多少?有沒有要急售? 

如果要急售,那麼,就從貸款底價往上加,看看屋主到底想拿多少錢走?如果可以接受,就簽約,這是最賺的方法! 

出價第4招:從新建案還原價格 

新建案的價格,與中古屋價有一定的關聯。 

對於房屋買賣有興趣的朋友們,請務必要養成好習慣:只要看到新建案,就要走進去,套出新建案的底價。 

我有朋友會以「即將結婚,所以來看房子」、「父母要出錢,但前提是我要喜歡」等為說詞,要售屋小姐「給一個真實的價格」。 

此時,售屋小姐會報出一個價格。 

通常,售屋中心再次報價的9成.9成5,就是新建案的底價。比如,一坪10萬,這個階段的底價是9萬或9.5萬元。 


得知價格後,請將它詳細的記錄在本子中,本子上要清楚的寫著建案名稱,地址、報價、樓層、坪數。 

多年後,當你發現此建案有屋主要出售時,就可以拿出記錄本,對照出當年售屋中心的價格,當成出價的依據。 

此外,也可以請問當地的住戶,當年房子的買價,也可以作為出價的資訊。 

行家先看謄本,後看房子。 

「月風,我手上有兩間不錯的房子,你要不要看看?」103年的某天,電話響起,是一位菜鳥仲介打來的。 

「你那邊有謄本嗎?我先看看謄本再說!」 

與房屋仲介交手時,行家不是先看房子,而是先看謄本。 

「咦?這明明就投資客的房子,你還拿出來跟我講?」我一看,立刻回仲介。 

謄本,就是房屋的履歷表,很多事情,都可以從謄本上看到。謄本調出來後,有兩個項目務必要睜大眼睛看,分別是登記日期和債權。 

登記日期,check! 

在謄本的(前次移轉)中,可以看到登記日期,從登記的日期,就可以看出現任屋主是自住或投資客? 

一般而言,自住者通常住超過三、四年,如果房子的登記日期離現今只有一、兩年,那麼,八、九不離十,都是投資客買來轉手的。 

投資客的房子,就不必看了,畢竟人家已經是為了投資賣屋,價格早就墊高了,根本不必考慮。 

債權相關,check! 

在謄本的(建物他項權利部分)中,可以看到很多關於債權方面的事情,這是一個十分重要的指標。 

注意,正常的情況下,在這個地方會寫某某銀行及金額,表示屋主是向該銀行借貸。 

如果你發現,這個地方(債權相關)出現了人名,或是銀行下面還有人名,那麼情況就有些複雜,最好不要介入。 

頂樓、2樓,要打折! 

不喜歡四樓這個數字,不喜歡頂樓怕太熱又漏水,覺得二樓有太多管線,也會引起地板滲水……(豪宅例外)。 

買頂樓,是豪宅的觀念,不能帶到一般住家。一般住家的頂樓(不管是公寓或大廈),其實很少不漏水的,就算沒漏水也會有壁癌,要付出更多的修繕費。 

而二樓的部分,由於電梯大樓的管線常常集中在二樓,容易造成滲水問題。所以,頂樓或二樓,盡量不要買,如果真的要買,價格一定要比其樓層再打個八折,才不會吃虧。

 

 

本文節錄自《我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣》第三章

 

我在房市賺一億:房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣

作者序
第一章 搞懂三觀念,再來買∕賣屋
買屋,要用「投資」的眼光買精采試閲
下手前,要想的第一件事
買屋就選「C級地段A級商圈」
沒錢?剛起步?就把交易優勢擴大!
避開套房,買3房最佳
買賣獲利與居住品質,誰重要?
你要賺的是資本利得,不是現金流
錢不夠多時,不要買屋租人!
不要買房子來改套房
空屋賣出,利潤高
買屋改套房=小眾市場
買屋重點,真的不在景氣∕不景氣
看懂房產K線,買對價格買對區
絕對絕對,不搶高
房地產,也會跳樓大拍賣!

第二章 不囉嗦,教你成為買屋精
第一步 區域總檢查,開始!
畫區域圖,讓住家附近優缺點立現!
千萬不要買現成的地圖來使用!
同一個商圈,這樣看地點好壞
華廈CP值最高
五樓最不易轉
了解買方心理,脫手更快!
嫌惡設施,跟你想的不一樣

第二步 社區好壞,這樣看出來
大售板多,陷阱也多
外牆,可看出建物的品質
地下停車場,也可看出建商品質
巡樓,可看出住戶的品質

第三步 屋內探看要徹底
格局方正,買方多
秘-讓長方形屋立刻增值的方式
對外窗超重要
窗戶、牆壁抓出滲漏水

小心狠招三夾板
浴廁磁磚,透露玄機!

預售屋這樣買最划價
A級地段,一圍就買!
預售屋,樓層怎麼挑?
完工後,與建商這樣議價
完工後,房子直接交給建商賣
剩下幾間,找仲介也能買到便宜屋!
秘~識破裝潢屋的秘密!

第三章 懂鑑價、會殺價、買低價,絕招大公開![精采試閲
多少錢才合理?出價方法不留招!
出價第1招-從四大房仲了解區域行情
出價第2招-從銀行估價著手
出價第3招-從謄本算出底價
出價第4招-從新建案還原價格
行家先看謄本,後看房子
秘~會比價,才不吃虧!

懂得「心理”賤”價」,低價買得到!
不想處理,價差就出來
小孩、未來,都是心理差價的重大關鍵

殺價眉角,藏在細節裡
格局不佳,扣分!
廁所,是大殺價關鍵!
風切,也要扣分!
採光面,要注意!
秘~同社區有兩戶在賣時,好下手!

加價、殺價,要有撇步
加價撇步:從總價加起
殺價撇步:從坪價殺起
靠實價登錄殺價
“算”出價格,讓仲介幫你議價
找到缺錢的人就”賓果”!
秘~看謄本,找到欠錢的人

第四章 這樣做,讓你的房子成為搶手貨!
45天賺65萬的秘訣!
清空,是一定要的事
採光,可以”感性”營造
米白色油漆,沒人會扣分
選對燈,增加成交衝動感
秘~晚上看屋,增加好感的絕招!
廚房對了超加分
區域上班族多,廚房小而美
區域家庭主婦多,廚房要有FU

第五章 讓銀行、仲介站在你這邊
了解仲介前,先了解生態
老鳥好還是菜鳥好
加盟還是直營?買跟賣考慮點不同!
秘~在直營體系快速賣屋的方法
給獨家賣屋好,還是開放多家好?
秘~誰說專委一定要三個月!
九成仲介,幫的是賣方
秘~有些房子根本不賣
簽約後,一定要「借屋裝修」
你不講,仲介也不主動說的事
秘~這樣做,讓仲介多幫你

看透仲介想什麼-不可不知仲介心理學
當房仲說”這個價格買不到時
秘~為什麼屋主底價跟仲介說的不一樣
當房仲說”屋主很缺錢”時
有些仲介,就愛營造多人想買的情境
遇到有「心理障礙」的仲介,換人!

培養仲介好人脈,大賺就是你!
絕對要栽培自己的人馬
這樣做,讓仲介們大力幫你賣房子!
把房地產週邊人士,當成一個團隊
仲介最討厭這樣的客人

與銀行打好關係,好康無窮
讓行員快速喜歡你,有撇步!
懂三招,讓銀行對你好印象

第六章 不敢置信!房產K線教你看到啟動點!
從股票看出”大賺一筆”的起點!
建商,是嗅錢專家!
大建商買股,是景氣回春第一訊號
把財報當風向器,肯定來不及!
會看圖,就能找出最佳買房時機+地點
房產啟動點,這樣看!
八大建商走勢圖,藏有啟動密碼
盤整突破向上點,這樣看!
秘~從三百萬到四千萬的實例
個別好夯區域,這樣找!
秘~股票+預售屋雙買,大賺絕招

 

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