退戶違約金收滿15% 房市暗黑新趨勢

退戶違約金收滿15% 房市暗黑新趨勢

住展房屋網 2017-08-22 09:57

【文/住展房屋網】房市買氣差、房價修正的狀況已經歷時二年有餘,而在這二年來,期間媒體多有報導新建案市場將爆發「退戶潮」,但實際上並未發生;即便是供給量大的重劃區,單一建案大量退戶的情況也很罕見。住展房屋網表示,未出現大規模退戶的其中一個關鍵,就在於「暗黑之術」:若民眾要退戶,則建商往往要收滿購屋款總額的15%違約金。

台灣房價不是沒跌過,而業者深知房價一旦下跌就會引發民眾退戶的意願高漲,因此多向退戶的民眾收取房屋總價15%的違約金。據住展房屋網企研室觀察,原本想要退戶的民眾,一聽到退戶要損失15%就會陷了兩難掙扎,反而縮手決定不退戶。


民眾大多不退的關鍵有二項,一來是一次性損失15%的代價太大,大多數民眾都狠不下心賠15%;有的民眾抱持著「不賣就不算賠」,轉向走以租代售路線,畢竟現在房屋出租市場很活絡,要租出去、有好租金並不難。

其次,則與房價跌幅有關。據住展房屋網企研室統計,自2014年至今,許多縣市房價跌幅大約落在一成左右,民眾如果交屋會面臨跌價10%的窘境,但若不交屋則損失15%,這種尷尬情況讓不少人覺得「還是交屋賭賭看」,等交屋後再轉售,看能不能把賠的%數壓到10%以內。

而對業者來說,現在唯一能阻止退戶最有效的方式,就是把堅守收15%違約金,才能順利交屋過戶。在近年,曾有業者免收退戶違約金,最後結果就是已購客幾乎退光。

即便收滿15%違金能有效遏阻退戶,但這其實是一項極有爭議的作法。住展房屋網企研室分析,內政部所制定的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條違約之處罰第四項載明:「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之__(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。」

上述這段話的重點,第一是違約金所收取比例,必須由買、賣雙方磋商而定,並非由業者獨自訂15%說了算;第二,收取15%是「上限」,並不是內政部規定買方退戶、賣方就能收滿15%;第三,如果預售屋繳款未滿房屋總價15%而買方想退戶,賣方只能沒收已繳款項,不能要求買方補足15%。

住展房屋網企研室進一步指出,假如因退戶違約金收取比例產生糾紛而鬧上法院,法院通常會各打五十大板,通常會判定賣方只能沒收6%~10%左右,而非讓賣方收滿15%。所以,收滿15%這項「暗黑之術」,到了法院並就不管用了。

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