【文/住展房屋網】稍早內政部公佈最新人口結構資料顯示，全台灣已正式步入高齡社會，也就是65歲以上人口超過14%；其中，六都當然以北市『最老』，高齡人口比例已超過16%。而以目前這樣的速度評估，加上台北市房價繼續居高、繼續逼走青壯受薪(勞動)族群，大概再過兩、三年，台北市就會率先成為超高齡直轄市，全台灣步入超高齡社會，也只是時間問題。
台灣社會人口結構老化，早就不是新聞，甚至被部分人士(學者)認為是國內房地產市場的長線最大利空。不過住展房屋網企研室觀察發現，開發商似乎沒看到利空，只看到長線二字，從短期內業者的動作來看，他們似乎沒把人口老化的必然衝擊當作一回事。
的確，根據目前一般預估，2025年前台灣人口紅利還是正值，也就是平均每個青壯人口需扶養仍低於0.5人(包含65歲以上高齡人口及15歲以下未成年人口)。在這樣的情況下，建商當然是繼續買地、儲備原料。
因為對建商來說，從購地、規劃、融資到推案(預售)，如一切順遂，不要遇到重大或突發性利空，短則兩、三年，長則五到七年，資金都還是能回收。況且現在出手購地，基於市場買氣正緩步回溫，短期內獲利機會仍相對大；尤其過去十年多頭，多數建商累積雄厚本錢，所以只要短期未來仍有獲利機會，沒有建商不會想要再賭一把。
不過長期來說，這樣的如意算盤可能愈來愈難打。因為隨著出生率持續探底，未來勞動人口比例，將以幾乎等比級數的速度快速下降，而10年後人口紅利由正轉負，住展房屋網企研室認為，房市需求面的質量都將出現變化。
首先，當然是剛性需求量減；因為青壯勞動人口減少，房屋首購需求一定比現在少。再者，雖然總人口數不至快速下滑，但高齡人口比例增加，代表換屋需求將出現明顯變化；以往可能因為家庭人口數增，需求坪數較大、房數要較多，但未來退休族可能只有兩個人或更少，坪數房數需求都減少。不僅如此，軟體需求上也會完全不同，未來無障礙或通用設計需求將會愈來愈高。
這樣的變化，到最後還是會影響投資意願或行為，房市置產或保值目的之購買行為，更將會變成更少人的遊戲。不過住展房屋網企研室認為，以上狀況，至少五年內還不會發生，因此目前雖然確實有房市業者提出相關憂慮，但真正做出因應的還是極少數，且充其量是增加通用設計產品的量，或投入高齡長照宅的經營。
那麼，到底台灣房市會不會步日本後塵，出現房市崩壞？目前看來，機率其實不低甚至因為老化速度增加，崩壞的時間點可能還會提早。事實是，如果政府對於目前的人口變化及低薪現象，仍提不出有效對策，或還是繼續只會用灑錢的方式來消極鼓勵，那麼以目前人口結構問題，就真會成為台灣長期房市的最大利空！
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