【文/住展房屋網】無論原因是什麼，台灣的都市計劃確實很常，甚至是過於頻繁地進行重整；這也是為什麼，我們常看到哪裡又冒出一塊重劃區的原因。當然對開發商來說，重劃區土地取得相對容易，基地面積通常也較大也完整方正，產品規劃彈性較高，難怪成為開發商的最愛；從上週新店央北住宅區土地標售，脫標率再創百分百，成績溢價率近13%就可見一斑。
進一步來說，如果重劃區還有捷運行經或在附近設站，就更好了；如前幾年交投火燙的新莊副都心及頭前段，機場加環狀雙捷運，肯定是該區最重要利多。另外，雖然機場捷運僅從旁邊掠過，但也讓這幾年的林口新市鎮房市價量重新加溫。甚至包含淡海新市鎮及高鐵青埔特區，也一樣是靠輕軌綠山線動工及機場捷運通車，讓區段房市敗部復活。
不過說實話，以上被認為是不敗的房市神話，實是基於過去人口擴張階段，產生的必然結果；當人口大量增加，原本都市容量不敷負荷時，都市計劃自然必須向外擴張，如能再拉條軌道過去，發展自然更是加速。
但如今情況已不盡相同。近幾年生育率極速下滑、人口結構丕變，少子高齡化已是不可逆趨勢，人口紅利更將在2025年轉為負值，這代表青壯生產人口比例大幅下降、撫養比(勞動人口與被扶養人口之比例)大幅拉高。如此狀況，不但經濟面將大受影響，房市需求量及結構也會產生劇烈變化。
首先最直觀的當然是，人口數減少下，都市發展不再需要外擴，僅需內部重整(都更或都計檢討)，再來則是年輕首購族量減，取而代之的是銀髮族特殊需求大增。如同為二房產品，符合需求的區位將是市區或近郊，特別是醫療機能完善的區位，而非重劃區，內部規劃更需要無障礙或通用設計。
然而到目前為止，我們看到的狀況是，各區仍不斷冒出新的重劃區，建商也持續搶進。當然就開發商角度，只要短線能夠把推案售完、回收獲利，就算長線人口結構相對不利，還是值得一搏。然而對於台灣整體社經發展來說，這卻是基於舊思維，早已不合時宜的模式。
就拿最近推案大噴發的機捷龜山A7重劃區來說，業者一頭熱推案強銷，但據住展房屋網企研室了解，目前為止的銷售反應有些不如預期。原本業者盤算可用機捷沿線最低單價操作吸引大量買盤，殊不知該區距發展成熟區稍遠，機能近乎零，和最近同樣很熱的土城暫緩或新店央北，根本無法相提並論(以上兩塊重劃區都臨近開發成熟的市區地段)。該區目前市況不如預期，除了大環境因素(投資客退場)外，長線而言仍和人口結構變化脫不了干系。
事實是，過往重劃、外擴的都市發展模式，隨著人口老化、結構變遷乃至整體數量減少，必須重新思考做出調整；這更代表捷運加上重劃，將不再是房市萬靈丹。
