【文/住展房屋網】被內政部認為可導正租屋風氣的《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃條例)，日前正式上路實施；雖然該法名為租賃條例，但扣除一些原則性說明與規範後，有關一般民間租賃的條文僅14條，只佔了整部法案的35%，餘下高達65%的內容，都將重點放在租賃住宅服務業，也就是所謂的包租代管，因此從法條內含看來，該法應正名為《包租代管專法》才對。
由於《租賃條例》主要都在談包租代管，對一般房東、房客直接性的租賃行為規範不多，因此該法上路後，是否能如官方所期的重建租賃市場新生態？住展房屋網企研室對此打上很大的問號。
首先，該法將租賃契約分為具消費關係與非具消費關係兩種類型，若屬前者，則受消費者保護法規範；後者則應遵守中央主管機關訂定的約定及不得約定事項，然而租賃契約如何是否具消費關係？對普羅租屋者來說實難分辨，若遭遇糾紛，房客與房東該援引何種法規保障自身權益？恐怕得費一番功夫釐清。
再說，過去在檢討租賃法規時，最大的問題在於租屋相關規範散落各法中毫無統合，應予以改善，但這回租賃條例並未全然改善法規四散的狀況。比方說，該法的罰則僅針對包租代管業，對一般租賃行為隻字未提，因此將來若遭遇租屋糾紛，民眾仍得從消保法、民法等各處法規中找尋相關規範以維權，徒增困擾與麻煩。
況且該法是否真的扶植起包租代管產業？外界實在充滿疑慮，因為現在多數房東的租金收益幾乎都是不(能)見光的隱性收入，完全不用繳稅；但響應政策後，隱性收入便透明化，即使有免稅額度，對房東來說仍然具有高度的補稅風險，因此甘願投入包租代管的房東，料是寥寥可數。
也由於加入包租代管具補稅風險，在維持收益的考量下，房東恐怕將調漲租金。雖然官方一再宣稱租金行情受市場機制調節，就算房東想漲也不見得漲得動，但住展房屋網企研室直批，這種說法儼然是政府自欺欺人之詞；因為目前社會住宅供給仍稀，民眾除了跟民間房東租屋外，幾乎別無選擇，因此若房東執意漲租，多數租客也只能摸摸鼻子認了！
加上租屋條例立法時，政府就自己先自宮了管控租金的手段，將租賃行為排除在土地法97條之外，也就是說，就算房東暴漲租金，政府根本管不著，若您是房東，您真的會如政府所言，完全不漲租嗎？因此對於租賃條例的成效，住展房屋網企研室只能大笑三聲，全然當作一場遊戲一場夢來看待。
