文．莊孟翰
台灣未來房市發展趨勢，除供給大於需求之外，還面臨房屋老舊需要更新與人口老化需求改變這兩大結構性問題，另一方面又因房價高漲政府陸續推出社會住宅政策，而當前最大的挑戰首推都市更新與社會住宅議題，有關都市更新問題目前政府刻正大力推動，惟效果並不顯著。
至於社會住宅，雖然內政部不斷釋出數量將會逐漸增加之利多訊息，不過就當前少子化與老年化趨勢愈來愈明顯，加以85.36%的住宅自有率與高達20%的空屋率，再回頭看看日本人口老化後遺症的啟示，可能需要重新檢討台灣是否還需要興建與包租代管合計高達20萬戶的社會住宅？
令大家印象最深刻的是，日本當年的「土地神話」為何一夕之間陷入「失落的20年」？除經濟因素之外，究竟人口老化問題又帶來哪些值得深入探討的關鍵問題？
台灣近年同樣受到少子化與老年化的嚴重衝擊，雖然社會住宅政策歐美國家早已實施有年，台灣則是2016年總統大選時才提出具體的時程與數據，雖然此一政策廣受無住屋者歡迎，卻適逢人口結構轉變前所未有之挑戰，因此，勢必遭逢日本同樣的少子化與老年化問題的困境。
多年來日本人口老化問題備受矚目，後遺症也逐漸浮現，近年台灣少子化與老年化議題亦廣受關注，並且有可能步日本後塵而連帶影響房市，以下謹就重要相關事項提出對照比較，以供參考。
(1)2015年日本65歲以上高齡人口超過26.7%，成為全球最老的國家，台灣則是2018年3月65歲以上人口跨越14.05%門檻而進入高齡化社會，2026年超過20%而進入超高齡社會，並且在7年後出現人口負成長。
(2)2013年日本空屋高達820萬戶，野村總合研究所還預測2033年更將高達2167萬戶，空屋率將飆升到30.4%，亦即每3戶出現一戶空屋時，其間所衍生的問題便是沒人繼承的空屋可能淪為治安死角，台灣目前空屋超過20%，似乎還未警覺到這樣的危機。
(3)日本是在進入已開發國家之後才步入高齡社會，台灣則是在未進入已開發國家即陷入人口老化困境，按2017年日本每人GDP3萬8550美元，台灣僅2萬4318美元，整體經濟是否可能陷入「未老先衰」之困境？
(4)根據國發會所公布2061年之人口推估，高、中、低推估數據分別為1949萬人、1837.3萬人、1707.4萬人，14歲以下分別占11.6%、9.6%、7.3%，15至64歲分別占51.7%、51.5%、50.8%，65歲以上分別占36.7%、38.9%、41.9%，由此不難了解未來少子化與老年化問題之嚴重性。
截至今年7月底，台灣65歲以上老年人口335.35萬人，占總人口2357.67萬人之比例高達14.22%，戶數86.95戶，戶量2.71人，未來在少子化與老年化衝擊下，加以85.36%的住宅自有率與高達20%的空屋率，政府刻正積極興建社會住宅的政策，實有重新檢討的必要。
建議以廣義社會住宅概念推動，並應將8年興辦20萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主，一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動，再則輔助年輕人貸款自購，協助成家立業，而不必花費大筆資金，又徒增大量空屋，其中尤以中南部房價便宜最為可行。
二、將「包租代管」政策調整為包租代管與租金補貼並行：
建議目前正積極推動的8萬戶「包租代管」政策調整為包租代管與租金補貼並行，以期依原定計畫如期達成目標。
三、以緩和漸進方式邊推動邊調整：
因應少子化與老年化趨勢，應衡量目前市場存量與空屋數量的現實問題，除雙北市房價較高之外，其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切，因此，除要事先做好需求調查之外，更應以緩和漸進方式邊推動邊調整為宜。
四、積極進行空屋調查：
各縣市除應積極進行空屋調查之外，更應趁2020年聯合國人口普查，台灣進行普查並附帶空屋調查之際，徹底清查各縣市住宅存量與空屋數量，俾供住宅政策擬定之參考。
由以上之分析，台灣進入高齡化社會之後，可能步日本後塵而出現大量空屋，屆時也可能面臨空屋難以管理維護之另一難題，因此，建議在2020年人口普查附帶空屋調查時，能夠徹底清查各縣市住宅存量與空屋數量，俾供政策擬定之參考，方不致短期大量興建而徒增更多空屋。
※理財周刊939期更多精采文章：
◎封面故事＞三大條件篩出百檔成長股
◎洪寶山發行人語＞房價所得比 幾倍才合理
◎理財我最大＞Curves可爾姿翻轉奇蹟 打造女性的健康與美麗
◎房市觀察＞日本少子化與老年化的啟示 台灣還需要20萬戶社會住宅？
◎房地產會客室＞如何加速推動都市危險及老舊建築物重建？
◎新聞熱線＞本土新創優照護 以文化優勢搶進美國
◎飆股鑫天地＞進入完工交屋高峰期 成長動能無虞
◎期股捷報＞行情＝資金＋心理！擺脫小散命運！
◎勞動新知＞看美國航空人員罷工之反思
◎房市放大鏡＞中美貿易戰對台灣房市的影響
