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如何找「跌過頭」的房子,替自己與別人買到300間房?除了地點,這3指標也需留意...

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如何找「跌過頭」的房子,替自己與別人買到300間房?除了地點,這3指標也需留意...

地點、地點、地點,永恆不敗的價值

通常先漲的一定是市中心的精華區地段,漲勢就像輻射狀,以十年前起漲的臺北(蛋黃)市中心為例,以蛋黃區跨出去(同心圓理論),五年前漲新北市(蛋白),兩年前漲桃園縣(蛋殼),但是跌時,就是反輻射跌回去。

這是前幾年的房價上漲理論,但現在整個被打亂,價格行情呈現群魔亂舞的狀態,特別是有些保值和品質優良的社區,不管大環境如何變化都不太會大跌,有些被炒高行情的社區一遇到市場不明朗時,跌價的幅度可能會到兩成,現在的狀況是北部成交冷淡,中南部狂熱。

以桃園縣的同心圓為例,最近兩年上漲的幅射是:市中心蛋黃區—桃園市、中壢市、八德市漲完再換平鎮、內壢(蛋白),最後換楊梅、龍潭(蛋殼),我看房價的方法除了依同心圓理論外,還會觀察3 大指標:

 

1、大環境和政策

美國聯準會的升息牽動著全球經濟金融體系,全球的通用貨幣也是以美元為大宗,只要美元走強,全球熱錢就會回流美國,不利於出口。臺灣的央行也會因應政策,央行只要升息個1至2%,就會牽動整個房地產市場,因為持有成本增加以致買家卻步。

 

2、有沒有腹地可以炒作

重劃區就是明顯一例,附近有大量的土地可蓋新房子和公共建設,有助於哄抬房價,在景氣熱時是資金的好去處。重劃區面積從50 到500 公頃都有,通常越大,商業活動與生活機能進駐的時間就會拉得較長,不如進駐重劃區旁的舊市鎮,投資回報會較有效率。

 

3、有無重大交通建設

例如2017 年桃園機場捷運線通車、臺鐵地下化、三鐵共構,這是最能挹注當地行情的大條動脈。但是房價快速上漲會引來政府關注,社會上的資金(游資)本來就如河流般,會由高處往低處流,當資金流到一個地方炒作到不合理階段,政府就會出手干預,把超漲區列為重點管制區。

而政府的手法,不外乎讓銀行貸款不好貸、成數降低、買氣就會疲落、觀望,投資客能不能撐過去,就要看口袋深不深了。

 

本文摘自大是文化《羅右宸看屋學:我這樣找「跌過頭」的房子,替自己、幫別人買到300間房

 

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