住展評論:建商開價再拉高 交易量回溫恐反轉

住展評論:建商開價再拉高 交易量回溫恐反轉

住展房屋網 2019-02-18 10:19

【文/住展房屋網】一如先前某位近年由多轉空的業界人士預料,去年全年買賣移轉棟數依然沒有突破28萬棟大關;也就是說,儘管近三年房市交易量確實出現回升,但幅度都不大,再考量過往動輒30萬戶以上的交易量,更可斷言房市尚未脫離景氣低檔期。

近幾年房市交易量相對萎縮,近因無非是政策(稅制)加上資金行情退潮,導致投資買盤大幅萎縮所致。然而一個健康的房地產市場,無論目的是長線置產還是投機套利,投資買盤都不該是主力,而是剛性自用需求;因此說穿了,就是價格高懸,讓自用買家下不了手或根本買不起,交易量當然急凍,而這兩三年交易量能夠緩步回溫,最重要原因也正是賣方讓利降價。

然住展房屋網企研室發現,約自去年下半年開始,至少在新建案市場,這種(賣方)降價讓利的趨勢已經悄悄告終,取而代之的當然是新案,特別是預售者,開始拉高價格、待價而沽。建商不再讓利,甚至拉高價格,理由一來是買氣回升,於是相信市場買氣已築底,再者更認為既然賣得動,那賣價就太低、必須調高(但這也是讓人最難以理解的心態)。

無論建商這種心態或解讀對或不對,目前新案開價拉高已成事實。根據住展房屋網企研室觀察,不但北市各區新案開價又開始挑戰近期新高,幾個靠相對低價搶市奏效的重案區,價格也都又拉高:如江翠北側重劃區,最早是靠著實際成交可見3字頭、比市區更低的價位颳起銷售旋風,但後來區域個案都想要賣到45萬/坪以上,某些品牌建商更喊到5字頭。而以目前所見,今年度推案很可能會看到6字頭開價。

桃園一級重案區中路特區,情況也類似。稍早本區買氣維持水準,主要是寶佳體系推案的平價策略奏效,實際成交多在25萬/坪以下;然從去年底開始,該區非寶佳推案紛紛規劃中大坪數換屋產品,更重要的是價格開始節節拉高,幾乎都想要賣30萬/坪以上。不過弔詭的是,這些業者會規劃中大坪數產品,根本原因還是競爭對手寶佳推案的單總價都夠低。

持續供給擴張的竹北,情況也差不多,幾個原本靠1字頭或20萬/坪出頭成交價,而使銷售有所突破的新重劃區,最近新案價格也持續墊高,甚至已出現要價30萬/坪以上的新案;這個價格,幾乎已可在高鐵特區買到差不多的產品。

以上三大區塊推案價格拉高,其實還只是冰山一角;整體來看,就算非全面性,各區也都不乏再度開出近期新高價的案例。然而目前看來,可能買單相對高價的,恐怕只有不熟悉行情的返鄉台商,在投資客仍不願追高、多數推案仍得靠剛性內需支撐買盤的前提下,不要說什麼美中貿易戰云云,建商自己再度拉高價格,就足夠成為今年房市買氣能否持續回溫的最大負向變數! 

 
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