從「2019台灣房市交易信心調查」 剖析「買」房時機
─房市景氣春燕已捎來訊息？
文‧莊孟翰
Q ：「高齡化、人口外流、少子化」，這些字句近年來不斷攻佔新聞版面，也正是台灣社會當前所面臨的一大嚴峻考驗，除非未來大量引進外來移民，否則很難抵擋人口負成長所帶來的連鎖效應，除廣設的大學如今已經面臨嚴重衝擊，各大小企業及房市也都難逃人口結構變遷的驟變。因此，想請教莊教授，二○一五年以來房價跌跌不休，最近央行釋出房市已脫離谷底訊息，再加上高雄業者呼應韓流「賣到沒貨可賣」的說法，究竟景氣是否回升？買房時機是否已到臨？
Ａ：日前參與由ETtoday新聞雲舉辦「2019台灣房市論壇」，邀請官學產共同參與，並分別對當前房市景氣趨勢發表不同看法(詳請參閱附表一)。然衡諸當前市場實務現況，仍有不少值得深入探討之處，為讓急於購屋之民眾進一步了解未來發展趨勢，擬再就相關指標與數據提供個人淺見，以供參考。
調查報告稍嫌樂觀 應再參酌實務現況
首先，就目前是否為「買」房時機，總計五八．四％受訪者表示否定，雖然日前中央銀行根據實價登錄、買賣移轉數量與房貸餘額，據以釋出房市景氣已擺脫谷底訊息，惟就實務現況加以觀察，全台各地空屋、餘屋數量龐大不爭事實，尤其重劃區夜間點燈率不高，更是媒體報導焦點，導致二、三年來業者一再發布觸底或盤整訊息，卻總是被讓利、一○％自備款、零自備款甚至降價一○％等廣告所否定。
其次，若是從實價登錄資訊研判房市景氣，看似有回溫跡象，惟其中卻隱含不實交易價格之異常問題，因此，現階段此一數據應是僅供「長期」趨勢觀察，如據以做為「短期」指標，就交叉分析數據而言，則顯有欠缺周延之缺失，因此，一般民眾還是普遍質疑真實性。
對於目前是否為買房時機四大議題之補充意見，分述如下。
(1)居住地區議題：
北中南各地認為目前不是買房時機之比率高達五○～六五％，主要原因在於各地建案銷售期拉長，其次，根據《住展雜誌》所公布資訊，去年北台灣推出新建案九．二萬餘戶，扣除地主、建商保留戶與股東分戶後，全年可銷售戶數近六．四萬戶，惟銷售約三萬戶，整體銷售率約四六％，一般咸認餘屋累積存量還會持續增加，而這也正是一般民眾普遍認為目前不是買房時機之主要原因。
至於中南部地區，主要應與住宅自有率高達八五～九○％息息相關。
(2)個人年收入議題：
依內政部營建署所公布2018Q2之房價所得比與房貸負擔率，全國房價所得比高達九倍，台北市十五倍，新北市亦高達十二．二七倍，其餘介於七至九倍之間，遠超過國際三至五倍之標準。至於房貸負擔率，全國高達三六．九％，台北市六一．五六％，其他除台南市之外，都介於三至五成之間，約占家戶年收入三至六成，尤其是在目前房價仍居高不下情勢下，不論個人年收入多高，普遍認為目前不是買房時機者高達五○～六五％之主要原因。
(3)預期未來半年住宅房價表現議題︰
預期未來不會上漲與持平不變之比率皆高達五八％，主要應與平均每戶可支配所得不高，以及高住宅自有率與高空屋、餘屋息息相關。
(4)未來半年內購屋計畫議題︰
未來半年內有購屋計畫者高達五三．六％，除擔心房價再度攀升之外，在國內缺乏社會住宅情況下，一般總認為長期租屋，最後資產還是歸零，勉強購屋總還能夠擁有一戶安身立命的棲身之所，此外，不論是夫妻上班或子女上學，才不致因租屋而居無定所。
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