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未來房產的投資將和現在大不相同

◆胡偉良博士

現任:

台北市/新北市老屋改建發展協會理事長、台灣商務平台創辦人、台灣天使投資人協會理事長、品嘉建設關係企業創辦人

學歷:台大土木工程系,營管博士、企管博士、法學博士

著作:你一定要知道的都市更新、房地產勝經2.0良心篇⋯⋯等15本

房子在過去近二十年以來一直是大家的日常話題,也是所有人都關心的議題,所以我們對房子一定要認識得非常清楚,不要有誤解,要客觀公正,這樣才能在未來十年當中,買對不動產而不犯錯。

不動產顧名思義,就是搬不走的鋼筋混凝土(或其他種類的結構物),是附著於土地上的資產。

放眼人類歷史,最近這二百年,無論是歐洲、美國、日本還是中國的發展,儘管地球人口不斷增加,但適合人類生活和居住的地方依然是非常有限的,地球上仍有很多地方是不適合人類生活的,二十年前,全球只有四十億人,現在有七十億人,而一百多年前更只有十幾億人。

可想而知,人類的數量是在快速膨脹增長,所以不動產一直是向上升值的,特別是適合人類居住的城市,能謀生的城市的不動產長期以來一直是持續升值的,只不過升值的高低快慢不同罷了。

比如美國紐約七○年代的房子,四十年前可能只要五十幾萬,現在可以值一、二千萬以上,房產升值,一方面是因為人口增長,其次是因為貨幣在不斷的貶值,而不動產是最能保值的東西,這也是不動產最主要的特點。

資產配置房地產占比不宜過高

不動產就是房產,其另一個特點也是流動性差,買完房子以後,想立刻賣出並不容易。別看房價表面上在漲,但是出售時會發現變現並不容易,這就是典型的有價無市。房子最大的問題就是流動性。

所以我們在買房時都應該做長期考量,如果不打算持有十年,少說也得要持有六、七年,不然當你急需用錢時,你會發現要立即變現並不容易,所以房子最重要的是坐落的城市和地段。

就像股票一樣,過去漲幅最好的品種,未來不一定是最好的,房地產也有類似的情形,所以民眾在做資產配置時,房地產配比不宜過高。

例如美國的家庭資產配置三五%房產、二五%是保險、一五%是現金和存款、二五%的股票和基金,這是美國居民家庭資產配置的情況,台灣現在則是六○%的房產,五%是保險,二五%是現金和存款,股票和基金占到一○%,如果房子再多,綜合來看房地產的比例就會失衡。

未來的大方向,一定是向美國家庭資產配置靠攏,在未來家庭財富配置中,房地產會慢慢壓縮在五○%以下,現金存款占到二○%,保險能上到一○%,二○%至三○%的金融資產股票與基金,這是未來的大趨勢和大方向。

過去為什麼會形成朝這樣的資產配置呢?因為沒有資產可以承載著從房子流出來的資金。資金沒地方去,不買房子,買什麼?

錢是有靈性的,它必須去找資產,但除了房子,社會上能賺錢的資產就剩下公司盈利了,保險的增長也會自然形成,未來十年保險的占比金額也會愈來愈高。

房地產的金融屬性將逐漸褪去

同樣一間房子,在未來像過去這樣大漲的機會幾乎不會再出現。不可能像幾年前一樣再出現幾年漲一倍的行情。房子在未來只能趕上通貨膨脹。投資房產也是為了消費和享受擁有的一種歸屬感,但如果你只是為了投資房子來獲益,房地產將不再是一個絕佳的好選擇。

資本槓桿對經濟增長的貢獻將快速轉弱,而以移動互聯網的發展為標誌,開啟了新一輪靠技術和創新驅動的新常態,房地產成為一個穩定的傳統產業,金融屬性會逐漸褪去。

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