首頁 名人觀點 【投書】借名登記如何返還?出售後利益要併入所得總額?

分享
文章

【投書】借名登記如何返還?出售後利益要併入所得總額?

黃景揚/ 代書、地政士

一、何謂借名登記?

在法律上所謂「借名登記」,指真正所有權人是借名者,登記名義人是出名者。最高法院判決一般認為,當事人約定一方將自己的財產以他方的名義登記,而實際上仍由自己管理、使用、處分,並經他方同意就該財產為出名登記的契約,稱為借名登記契約。

儘管有學說認為,借名登記契約係屬脫法行為,因契約目的或內容違反強制禁止及公序良俗之規定而無效,但透過司法院裁判書檢索系統查詢,整理近年有關不動產借名登記的裁判書數量,仍可發現有明顯逐年攀升的趨勢,不可否認現今社會借名登記事件的普遍性。

二、實務上遇到的困難(要如何證明借名登記契約有效成立)?

借名登記契約之成立,側重於借名者與出名者間的高度信任關係,如果內容不違反強制禁止規定或公序良俗,原則上是具有法律效力的。目前實務常見的爭議問題及攻擊防禦的重點,往往在於要如何舉證確實有效成立借名登記契約?舉證的方法及證明的程度該當如何?

早期的案件,當事人間多只基於互信關係而口頭約定,未簽立任何書面契約,隨著時間推移,單靠年代久遠的記憶或街坊鄰居證人的證言要證明這個「事實」,實非一項容易的任務。

然而,即便不動產借名登記契約確實成立,仍會有諸多問題發生,例如未經借名者同意,出名者逕行移轉給第三人,借名者有何權利可主張?借名登記契約消滅時效的起算點為何時?契約當事人死亡後契約是否歸於消滅?若未因此消滅,繼承人有何權利可以主張等。

在訴請法院確認契約存在後,若未能舉證或提出對自己有利的直接或間接證據,即有敗訴而無法請求返還不動產的風險。

再者,若出名人出賣該不動產,依最高法院民事庭會議決議,即便第三人(即買受人)為惡意且明知有借名登記之情形,借名人也只能向出名人請求損害賠償及追究背信責任,而不能向第三人請求返還該不動產。更甚者,如果出名人本身有債務存在而遭索償,借名人能否以借名登記為由對抗亦非無疑。

 

二、如何返還不動產予借名人(實質所有權人)?

(一)、合意返還

土地法第43條規定:依土地法所為之登記,有絕對效力;又依民法第759條之1第1項規定:不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。故已登記不動產所有權之登記名義人依法享有該不動產之所有權利,地政機關尚無受理因「借名登記返還」移轉登記者。

至於當事人間如確有借名登記之事實而擬為返還不動產所有權者,可依當事人之合意,以贈與或買賣等原因依規定向地政機關申請所有權移轉登記,或者,透過訴訟外紛爭解決機制(如鄉鎮市公所設置的調解委員會、仲裁機構仲裁人作成的仲裁判斷、民間公證人作成的公證書等)而達成合意返還。

註:借名登記返還事件不屬直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法所列之不動產糾紛事件,故不動產糾紛調處委員會無法受理借名登記返還事件。

(二)、訴請法院判決返還

如當事人間無法依上述方式合意返還,則可向法院起訴,循司法途徑訴請登記名義人(出名人)返還該不動產。

訴請法院判決應注意事項

訴請法院判決返還,首重於借名登記契約有效成立之舉證,因為對造可能會主張當初是贈與,或是他確實有出資。

因此,最好能提出借名契約,或提出當初出資購買不動產的買賣契約書、支付價款或貸款的證明、相關保險費用、裝潢費用、冷氣工程費、管理費、代書費、房屋稅、地價稅繳款書等證明文件,或舉證房地所有權狀由借名人保管、自購入以來長期居住該房地等事實,或是房地出租給他人並收取租金等證明。

其次是,既然有借名契約的存在,那麼要求返還的前提是終止借名契約,故建議依民法第549條第一項規定,先終止借名登記契約,再依第541條第二項請求將房屋和土地的所有權移轉登記返還。

三、父母生前借名登記在他人名下的財產,繼承人可否向出名人請求返還?

按借名登記契約側重於借名者與出名者間之信任關係,及出名者與該登記有關之勞務給付,具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質,應與委任契約同視,賦予無名契約之法律上效力,於當事人一方死亡時,應類推適用民法第550條規定,除契約另有訂定外,該契約因而消滅。

又無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條定有明文,因此得依不當得利規定,請求移轉登記予繼承人全體,又這項請求權自被繼承人死亡時起,如15年間不行使,會因時效而消滅。

 

四、判決返還時應否課徵土增稅或契稅?

借名登記,是一種無名契約,並類推適用民法委任之相關規定,因此,基於借名契約將不動產所有權登記在出名人名下,出名人取得不動產所有權是有效的。

既然是有效取得,之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權,就是屬於另一次的所有權移轉行為,故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。

另外,依契稅條例第2條之規定,其課徵範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,始應申報繳納契稅。

因此,借名登記不動產之返還,其法律性質非屬贈與亦非為買賣,更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權,基於租稅法律主義,即非屬課徵契稅之範圍。

 

五、隱名合夥(借名登記)共同出資購買土地,於土出售時所獲利益,應課徵綜合所得稅

數人合夥共同出資購地,將土地登記在其中一人名下,嗣後土地出售,隱名合夥人按出資比例所分配價款,於減除成本及必要費用後之餘額,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,依法課徵所得稅。

所得稅法第14條第1項第10類:

其他所得:不屬於上列各類之所得,以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額。但告發或檢舉奬金、與證券商或銀行從事結構型商品交易之所得,除依第88條規定扣繳稅款外,不併計綜合所得總額。

舉例說明:
於106年時,由小揚出資100萬元、小柔出資200萬元,二人合夥購買土地乙筆,土地以小柔名義登記,若該土地於108年以600萬元出售予第三人,小柔將售地款之收入額按原始購買土地之出資比例分配與小揚200萬元(600萬元×1/3),於減除成本100萬元及必要費用10萬元後之餘額90萬元為小揚之其他所得,應檢附相關證明文件,併入小揚108年度綜合所得總額辦理結算申報。

納稅義務人隱名與他人合夥購買土地,未將土地產權過戶在自己名下,而登記在他人名下,於土地出售時所獲取之利益分配,其性質核屬債權之實現,該利益應併入個人綜合所得總額辦理結算申報,繳納綜合所得稅,若有漏報情事,經查獲後除補徵稅額外並依規定裁處罰鍰。

圖片來源:unsplash

更多匯流新聞網報導:

【有影】【車禍了!律師教你自保五招5-4】口頭和解反被告?

【投書】買房有漏水瑕疵,可以解約嗎?

【匯流筆陣】
CNEWS歡迎各界投書,來稿請寄至[email protected],並請附上真實姓名、聯絡方式與職業身份簡介。
CNEWS匯流新聞網:https://cnews.com.tw

【文章轉載請註明出處】

FaceBook
最新網路流行話題掌握 歡迎一起加入
分享至Facebook

FACEBOOK粉絲留言版

大家都在看
年輕人都不喝50嵐、春水堂了?I... 小白鞋越洗越黃?專家:洗鞋關鍵在... 只需三招1個月虐出「川字腹肌」!... 秋冬韓系短髮、中長髮髮型圖鑑!韓... 低頭族玩手機也能瘦身!6個滑3C... 史上最狂泳裝秀女模「抓奶」出場不... 台南市府贈林志玲嫁妝 林繁男以書... 長期咳嗽恐為氣喘 吃白色食物助改... 12強/張奕包辦「投手3大獎」 ...

首頁 名人觀點 【投書】借名登記如何返還?出售後利益要併入所得總額?