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住展評論:南港商辦每坪一百萬 恐難成定錨價

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住展評論:南港商辦每坪一百萬 恐難成定錨價

【文/住展房屋網】據悉,南港輪胎南港舊廠變更開發的指標案「世界明珠」,傳出有台商一口氣買下約六千坪商辦,每坪成交價約一百萬。住展房屋網企研室表示,像這種巨額交易,買方購入的量大、價格又偏離市場行情,不管價位偏高或偏低,通常會被視為持例,對市場行情的影響力有效,其他買家大多仍會按正常行情出價,所以每坪百萬難成南港商辦定錨價。

住展房屋網企研室指出,近年商辦市場出現極高與極低的成交價並不罕見;2016年陽明海運因財務困難而出售瑞光路大樓,含車位每坪成交價僅約34萬元。雖然當年房市低迷,但這個價位仍低到不可思議。

又例如2018年,台塑買下內湖南京東路「台北企業總部園區」三棟大樓,每坪成交價高達約60.8萬/坪。雖然2018年房市回溫,但這個成交價格偏高,也無法視為正常行情。

以內科商、廠辦而言,瑞光路、洲子街與內湖路一帶,往往是價位最高的區域,行情依路段位置差異,約落在55萬/坪~65萬/坪之間。五期商、廠辦價格則稍低,約落在45萬/坪~55萬/坪。新明路一帶價位則再低一些。

雖然不同交易時間點的市況有好有壞,但TOP級的路段就有一級價格,次級路段就有次級價格,這點是不變的。即使次級路段出現一級價格,那也只能當成特例,難以影響正常行情。

像陽明海運大樓雖然賣出破盤價,但卻未拖累瑞光路商、廠辦價格,瑞光路仍是內科最貴的商辦地段。而「台北企業總部園區」雖然有台塑買到突破60萬/坪的天價,但新明路、南京東路一帶仍是大內科相對低價的路段,這點未因個案而有所改變。

內湖如此,南港也是如此。南港商辦成交價大約在55萬/坪至60萬/坪不等,如今「世界明珠」成交價高達約100萬/坪,簡直將近翻倍了,是否意味著南港商辦行情即將超越北市中心B辦、直衝百萬/坪了呢?恐怕其他投資人不太會買單。

住展房屋網企研室認為,企業大型不動產交易案的細節、技術層面可能較為複雜,參考價值並不高。如果一般投資人想買類似物件,其實只要參照一般行情出價即可。 

 

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