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住展評論:率先推河川區容移 桃園成釋放災禍的潘朵拉

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住展評論:率先推河川區容移 桃園成釋放災禍的潘朵拉

【文/住展房屋網】容積移轉是一種將使用上受限而無法完全發展的容積,轉移到其他可發展土地上的做法,同時也是減輕政府取得民間用地財政負擔的一種方式。由容積移轉的定義上來看,可進行容移的土地本身須具備容積,因此向河川區這類本身沒有容積的土地也拿來容移,就必然會引發爭議。

河川區容移最初是由經濟部水利署發想,水利署當時考量河川區私有地僅能以協議價購或徵收方式取得,對政府財務造成龐大負擔,故2014年於水利法中增訂了容移相關規定,允許河川區內私有地可進行容積移轉以保障地主權益。

然而水利署此舉,一直以來都受到各界強力抨擊,甚至連內政部次長花敬群都曾直言河川區容移應該踩煞車。河川區容移遭反對的最主要原因,就在於河川區並非具備容積的土地,既然本身沒有容積,又如何能進行容積移轉呢?

可是花次長的建議,並沒有獲得其他相關單位的重視,至少桃園市長鄭文燦並不認為河川區容移有何不妥,於是桃園市率全國之先,完成了地方自治條例的修訂、帶頭啟動河川區容移,讓河川區容移這個弊大於利的潘朵拉盒子正式被打開了。

對政府而言,河川區容移是個節省開支的良策,但對河川區私地主、其他可容移土地地主以及都市計畫、都市發展而言,都有不良的影響。以河川區私地主來說,將容積賣給業者進行移轉,行情多半只有公告現值的2、3成,而若是以原本協議價購或徵收方式將所有權交給政府,則有機會以市價獲得補償(因近年土地徵收已改為市價量價),所以採行容積移轉不見得有利。

而對原本可進行容移的公保地、文化資產地主來說,在河川區加入可容移的行列後,業者取得容積的途徑變多,市場競爭變大,屆時容積行情可能會進一步下跌,導致他們的權益受損。

此外,河川區原本是沒有容積的土地,若開放容移,勢必將使都市計畫區域內的開發程度進一步提高,此舉不僅是對都市計畫的破壞,更會使都市利用強度超限,進而導致生活環境的劣化,對一般民眾而言絕非良善的措施。

河川區容移,目前看來除了政府得利外,笑得出來的大概只剩開發商了。河川區容移將有助容積單價降低,減輕業者的成本,但業者獲得更多容積、增加更多銷售坪數的同時,並不會在房價上多做讓利,所以此舉還有圖利建商的疑慮。若一項政策只有官方跟開發商受惠,按照邏輯而言,或許該稱為「官商勾結」吧?

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