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住展評論:短線交易炒風起 絕對『事在人為』

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住展評論:短線交易炒風起 絕對『事在人為』

【文/住展房屋網】面對外界質疑放任房市炒風再起,央行兩度邀集行庫高層喝咖啡、要求加強不動產融資風險管控,接著媒體又傳央行總裁楊金龍連繫金管會主委黃天牧,商討相關事宜,然後24日金管會就宣布,鎖定十家銀行啟動專案金檢。同日財政部長蘇建榮更在該部公開活動上強調,現在政府不是打房,而是打炒房。

不過對於相關統計顯示短期交易激增,蘇竟說這是『自然現象』,就實在讓人摸不著頭緒。

對所謂的自然現象說,蘇所持理由是,一來房地合一剛上路時,確實可能產生某種嚇阻效果,但多年後(,短期)交易還是會『恢復正常』;再者,則是這兩年供給量大增。

但住展房屋網企研室想問的是,如果真的像蘇所說的房地合一,已達既定(嚇阻投機炒作)效果;那就算供給量大增,也不致造成短線交易瞬間激增。蘇的說法或詮釋,顯然有自相矛盾之嫌。

事實是,短線炒作從來就不是自然現象,而是『事在人為』;只要各項條件『水到渠成』,短線投機客就幾乎就會重出江湖且屢試不爽。而所謂的各項條件,當然也都是人為;就像現在這波熱潮,和99年調降大贈稅率加各國推QE造成的多頭行情,形成條件就幾乎如出一轍,也就是資金和低利環境等。

這兩波人為多頭的主要差別只在於,99年那次是因應金融海嘯,這次則是緩和疫情衝擊,但目的都是為刺激、挽救經濟基本面。只是,基本面不可能立即復原,導致避險保值需求浮現,熱錢自然流向價值相對穩固的不動產。這也使得央行形同騎虎難下,必須超前部屬,預防過多資金吹大房價泡沫、造成系統性風險。而以上這些,就都是人為因素,絕非自然。

尤其短線交易,或說更多資金追逐的對象,實有很大一部份會鎖定預售屋市場。畢竟房地合一45%稅率,還是有一定嚇阻作用,但碰到預售屋,就完全無用武之地;就連金管會專案金檢,央行信用管制,也都管不到,因為買預售屋形同買期貨或債權(紅單),根本不到貸款的階段。雖然風險可能較高,但套現速度快、操作門檻低,獲利想像空間(投資報酬率)也更大,難怪投機客趨之若鶩。

面對如此情況,短期內官方手中唯一能夠運用的政策工具,就只有加強查緝,是否違規偷跑先賣(簽約),以及事後稽核金流、追課資本利得稅。至於長期,則還是要比照期貨,制訂一套完整辦法、規則,徹底管理這塊目前形同三不管地帶的特殊市場。

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