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住展評論:南韓住宅新政 囤房嚴重還要狂蓋房?

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住展評論:南韓住宅新政 囤房嚴重還要狂蓋房?

【文/住展房屋網】由於囤房、高房價的問題同樣嚴重,南韓的住宅政策發展動態一直受到台灣關注。南韓總統文在寅2017年上任之後,曾22次祭出平抑房價措施,但幾乎屢戰屢敗,時常被民眾批為「假打房」;而房價狂漲,甚至還可能影響文在寅的政權存廢。

據韓聯社報導,南韓國土交通部日前公布2020年全年累積住宅成交量,年增率為58.9%,將近128萬件,創2006年有統計以來新高。對此,文在寅於本月4日再宣布新政,將透過蓋80萬戶新屋,讓市場上住宅供給數量超過預期,以平抑房價。此政策的執行,將從房市最熱的都會區開始,在首爾及周邊火車站附近住宅用地,進行大規模重建與開發,讓新屋數量暴增。

然而,住展房屋網認為,南韓此次透過增加供給,試圖壓低價格的手段,看似符合經濟學基本供需法則,但在南韓囤房問題嚴重,「打囤房」手段不斷祭出卻還是失效的情況下,應該還是難以達到政策目的。

南韓囤房問題嚴重,文在寅上任之後,已經幾次調整過有「囤房稅」性質的「綜合不動產稅」稅率,相較於台灣非自住房屋稅率為1.5%至3.6%,南韓2018年將稅率調漲為0.7%至3.2%,2020年7月又再加強力度,幾乎翻倍調漲稅率為1.2%至6%。然而,囤房問題依然嚴重。

囤房問題沒有解決,但南韓政府並未採取更嚴厲的手段,讓多屋族手中的房屋流回市場,反而是想透過蓋更多房子,來平抑房價。住展房屋網質疑,蓋更多房子、讓房價下跌,難道不會有更多房子被口袋深的大戶買下、囤起來,待之後在漲之後賣出嗎?

南韓此次蓋屋打房的做法,並非興建政策型住宅,而是要「透過重建和開發」蓋出更多房子,因此應是政府招攬建商開發,並由建商及相關人員銷售。在銷售端,基於收益考量,當然會希望價格能賣得越高越好。

況且,就算因為量多而價跌,在貧富差距嚴重的社會中,也只會讓原本買得起房子的人再多買一些,買不起房子的人還是買不起,而中間那些原本「差一點點就買得起」、現在「終於買得起」的人應該仍然不多。

房價會跌也會漲,住展房屋網推測,因為政策而出現的便宜房子,還是可能會被投資客買下囤著,待日後增值時售出,這樣的政策絕非治本。住展房屋網建議,較好的作法,或許有兩個方向:第一、透過興建政策性住宅,以社會福利服務的角度提供弱勢戶、經濟能力較差的青年應有的居住空間;第二、則是採取更加嚴厲的抑制囤房手段,讓民眾手中多餘的房子釋出到市場。

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