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Covid-19新冠肺炎疫情三級警戒下,店家公司都不能營業不能開了,我可以向房東要求減租or提前終止租約嗎?

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Covid-19新冠肺炎疫情三級警戒下,店家公司都不能營業不能開了,我可以向房東要求減租or提前終止租約嗎?

(鴻安法律事務所吳于安律師 撰)

  近幾週以來,因為疫情嚴重,許多公司及商家為配合政府防疫措施,有些是暫停營業,有些則因民眾不敢出門外食、購物而收入銳減,但店租仍必須持續繳交,實在苦不堪言。

今天想跟大家聊聊兩個問題:
一、 在Covid-19新冠肺炎疫情三級警戒下,店家/公司都不能營業不能開了,他們可以向房東要求減租嗎?
二、 如果不能減租,那我可以提前終止租約,再請求法院酌減違約金嗎?

 
*承租人能夠以疫情為由請求出租人減租嗎?
   民法有一條情事變更原則的規定,該條文內容是:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」(民法第272-2條第1項)
 
   我們從字面意思解讀,可能以為所謂的「情事變更非當時所得預料」可以適用在目前新冠肺炎疫情的狀況,且可主張「依其原有效果顯失公平」以減少租金。
 
但真的是這樣嗎?
 
基本上,這條的適用必須同時符合兩大要件:
第一,情事變更非當時所得預料。
第二,依其原有效果顯失公平。

 
   從去年疫情開始截至目前為止,在請求減租的案例中,多數法院仍認為疫情不能算是情事變更事由,除非因為疫情導致租金普遍下降,而我們自己與房東原本訂的租金遠高於普遍租金價額,這時候才有可能說「按照原約定的租金收租顯然過高有失公平」。(參考花蓮109花簡414號判決、台北109北簡16450號判決)
 
*如果不能減租,那我可以提前終止租約,再請求法院酌減違約金嗎?
 
   基本上,在酌減違約金的情況,這法條的適用仍須同時符合兩大要件:

第一,情事變更非當時所得預料:

   舉例來說,109年年初疫情發生後,政府就開始限制外籍人士入境我國,或者入境後需要配合集中或居家檢疫,這項政策衝擊旅遊業,因此,「新冠肺炎疫情」對於「旅館業者」而言就是「情事變更非當時所得預料」的狀況。
 
   然而,即使符合第一個條件,仍須符合第二個條件。

第二,依其原有效果顯失公平:

   這時候,法院會衡量的該旅館業是否真的因為疫情而受有巨額且無法負擔的虧損,換句話說,如果這段期間,該旅館還有能力開新的旅館分館,就可能被法院認定其營運受疫情的影響有限,可能不會允准降租。

   另外,法院還會考量出租人方的權益,例如,如果因為承租人提前解除租約,出租人要另外尋找承租人承租,又恰好碰到疫情狀況,短時間較難再將房屋租出去,導致延長另覓承租人的期間而有無法收租的情形。這個時候,法院就可能駁回酌減違約金的請求。(參考高雄109雄簡1721號判決)
 
   但仍有其他案例的法官認為,疫情衝擊國內經濟、導致國內旅館住宿業者受到衝擊等理由,而允准酌減違約金。(參考新北109板簡2233號判決、高雄109雄簡1721號判決)

參考判決節錄:
*減租

  1. 台北109北減16450:
    【而109年年初新冠肺炎疫情爆發,為免疫情擴散,致國人之生活及社交方式受有限制,雖屬無法預期之突發事件,惟是否有所謂「依原有效果履行契約顯失公平」之情形,法院所應觀察者,並非僅著眼於承租人營業是否因此收入減少,更應審究系爭租賃物市場上合理之法定孳息價額是否有所增減,蓋出租人之契約義務乃提供符合債之本旨之租賃物予承租人使用,相對的,其權利即為換取相當之租金孳息,至於承租人使用租賃物後,是否有因此獲得利益,則非出租人所須擔保之範疇,故若非租賃物本身價值變動而使其租金孳息增減之情事變更,即不宜屬法院應介入調整租金之事由,基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則,當事人僅能依原契約之約定行使權利,而不得再根據情事變更原則,請求增減給付。】
     
  2. 花蓮109花簡414:
    【然109年初因武漢肺炎疫情爆發,造成觀光人數減少,確屬事前不可預期之情事變更,至於是否有所謂「依原有效果履行契約顯失公平」之情形,法院所應觀察者,並非承租人營業是否因此收入減少,而應係上開租賃物之市場上合理之法定孳息價額是否有所增減。蓋出租人之契約義務乃提供符合債之本旨之租賃物予承租人使用,相對的,其權利即換取相當之租金孳息。至於承租人使用租賃物後,是否有因此獲得利益,則非出租人所須擔保之範疇。例如承租人租用夜市店面販賣熱門連鎖雞蛋糕,卻因消費熱潮減退,而營業額下降,但店面四週其他商家生意沒有改變,此非因租賃物本身價值變更而使其租金孳息增減之情事變更,非屬法院介入調整租金之事由。又例如上開夜市因為主要道路變更,人潮大量減少,至使包含承租店面在內之夜市全體商家營業下降,造成店面租金價額大幅下降,亦即租賃物之客觀租賃市場價值有所變動,按原約定之租金收取顯然過高而失公平,因此始有由法院考量是否依承租人請求而裁量減少租金之問題。】

*酌減違約金

  1. 新北109板簡2233:
    【惟按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事,法院即得依此規定核減至相當之數額,並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參)。…另考量被告承租系爭房屋供經營國際旅棧使用,新冠疫情爆發前對國內旅館住宿業確影響甚鉅,再佐以原告亦曾於106年間同意被告以受大環境景氣影響為由調降租金,復參酌國內社會經濟處於存款低利率之狀況,認原告請求按月以租金1倍計算之違約金尚屬過高,應予酌減為按月以租金0.5倍計算即442,915元(計算式;885,830元÷2=442,915元)為適當】
     
  2. 高雄109雄簡1721:
    【另參以現今國內經濟氛圍囿於疫情前景不明之客觀情況,本院認以每月租金2倍計算違約金,尚屬過高,應酌減為以每月租金約1.5倍即37,500元計算原告得請求之違約金數額較為合理】
     
  3. 台北109重訴830:
    【衡之新冠肺炎疫情為109年初爆發之全球大流行疫情,為因應全球疫情持續擴張,我國採取境管措施,以控制疫情擴張,曾限制全球非我國國籍人士入境或限制部分區域非我國國籍人士入境,且非我國國籍人士入境亦需配合我國集中檢疫或居家檢疫措施,致109年1月至7月較108年同期來臺人次由696萬6024人銳減至127萬3634人,新冠肺炎疫情確實對我國旅遊業造成巨大衝擊,謙商旅公司承租系爭租賃標的作為開設旅館之用,自亦屬受新冠肺炎疫情衝擊之對象,原告2人主張新冠肺炎疫情屬於發生系爭租約成立後,非兩造所得預料且不可歸責於兩造之情事變更,尚屬有據。】
    【惟情事變更原則,必須原有給付顯失公平,始得請求調整原有之給付,因此謙商旅公司不僅須受有損失,且須為不相當之損失,始該當之。…謙商旅公司所屬小鹿文娛集團在新冠肺炎疫情中仍開幕新旅館,若小鹿文娛集團在新冠肺炎疫情中已受有鉅額且無法負擔之虧損,不可能再開幕新旅館,可見小鹿集團營運受疫情之影響有限,謙商旅公司既屬小鹿文娛集團旗下之一員,謙商旅公司若負擔違約金2090萬3400元,未達將有受有不相當損失之程度。】
    【惟系爭租約第8條第3項約定之違約金是否有過高情事,應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時,債權人可享受一切利益為衡量標準。謙商旅公司值新冠肺炎期間提前終止系爭租約,此部分固肇因於謙商旅公司收入銳減,接連虧損,惟被告因謙商旅公司提前終止系爭租約,因值疫情期間,被告另覓新承租人及不能收取租金期間延長之可能性遠高於縮短,均已如前述,是依一般客觀之事實、社會經濟狀況而言,難認被告收取之違約金2090萬3400元有過高之情事。】

吳于安律師小叮嚀
其實從109年疫情開始後,就紛紛有民眾提出請求減少租金、酌減違約金的民事訴訟,不過,可能先前防疫狀況較為穩定,所以法院的審查結果多半不允許減租,僅偶爾有允准酌減違約金的狀況。
 
但目前全台都三級警戒,狀況與過去不同,很多公司跟店家是因為無法符合政府防疫政策規範而真的不能營業(例如超過室內人數上限,或者被要求不得營業的行業別),這狀況應該就已經符合民法第272-2條第1項的情事變更原則了。
 
另外,台北市政府於5/28宣布紓困政策,若房東自願減租比例達15%,可向臺北市稅捐稽徵處申請延期或分期繳納房屋稅、地價稅,民眾可與房東告知此資訊進行協商。
(北市延稅&分期繳稅資訊來源:https://dof.gov.taipei/Content_List.aspx?n=620DCB9F03451B25

目前全台都三級警戒,狀況與過去不同,很多公司跟店家是因為無法符合政府防疫政策規範而真的不能營業(例如超過室內人數上限,或者被要求不得營業的行業別),這狀況應該就已經符合民法第272-2條第1項的情事變更原則
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