好區位、好機能，一定貴到翻？
沿著捷運站週邊買屋，最有增值效果，但如果要兼顧交通方便與低總價，
以「235原則」、「77法則」篩選，你也能買得起優質好房。
低價想買好地段 就靠77法則
文．黑艾摸
一句所有房地產專家都會說的話，買房子要考量的重點就是：Location、Location、Location（地段、地段、地段）。只是，誰都想要和頂新集團的大老闆們、小S當鄰居，住進仁愛路上的帝寶，或者是像許多上市櫃的老闆們住在大安森林公園正對面第一排，但問題是，哪裡買得起啊？被譽為多頭總司令的戴德梁行總經理顏炳立，是地段至上的奉行者，更是率先將台北市分為蛋黃、蛋白、蛋殼的先行部隊。為了能讓所有人立即反應好壞地段的差別，他常拿人來妙喻地段，像是他總比喻A級地段和A級產品猶如名模林志玲，B級區域與B級產品便是丑角如花。
生手止步！買郊區眼光要夠準
過去，房市在走10多年的多頭時，二級產品跟著瘋漲，連如花都拿來當志玲賣；如今，當房市空頭的氛圍瀰漫，如花再怎麼化妝也不會變成志玲，他預估未來二級產品將陷入肉搏戰。在房地產市場混沌不明、備受考驗之際，沒有人會想買到轉手不易的如花，如果能跟著以下達人的實戰經驗和方法，你也能挑到會增值的志玲！
有在聽顏炳立講的人都覺得，在他口中好像只有大安區和信義區等蛋黃區可以碰，郊區的房子都不值得買！顏炳立回說「不是的」，他認為市區房子最大的優點就是通勤時間短、生活機能完備，郊區房子最大的弱點便是須付出較多的交通時間，不可諱言，每個郊區區域中都會有其精華地段，生活亦能自給自足，假若在評估過與市區的連結方便性、生活機能、未來成長潛力（如重大公共建設，高鐵設站、新增交流道等）等條件皆具備下，郊區並非不能買。
要避免的是房價已經過高、未來潛力又不足的郊區。顏炳立舉例，像是20多年前房市景氣好的時候，房價全面上揚，當時北海岸海景小套房案場，賀2字頭成交的聲音此起彼落，但20年過後，在上述買郊區評估的三點樣樣沒有「進步」下，房價只能腰斬，諷刺的是在這段期間內台北市的房價都不知翻了幾倍。最後，回歸到供需問題，要知道郊區住戶需求有限，有時候創新高價卻沒創新成交量，房價遲早會修正。
睜大眼睛！不是每種捷運都能碰
大家都知道，沿著捷運買房準沒錯！大家也都不難想像，離捷運站越近的房子，保值、增值的效果最顯著。理財專家夏韻芬提出「2+3+5」的買好屋法則：距離捷運站200公尺是最佳地段，如果太貴買不起，可以放寬「加3」延伸到500公尺以內；如果再不行，不妨選擇1公里以內的範圍，透過轉乘公車兩站左右抵達捷運站即可。
只是捷運周邊黃金屋恐怕非一般上班族能力所及，如果戰線再拉長，此時又該怎麼選擇？住商不動產企研室主任徐佳馨建議，以「77」原則兼顧低總價及交通要素，第一個7和「2+3+5」概念相近，指離捷運站步行7分鐘的距離；第二個7則指離工作地點捷運站7站的區域內看屋，舉例來說，在中山區上班的捷運通勤族可以考慮三重區，甚至遠一點到蘆洲一帶。
天時地利不動產創辦人張欣民說，買房固然跟著捷運走不會錯，但也要是能「眼見為憑」的捷運才算得上是房價保證。原因無他，因為現在都還沒動工，那何時享受得到利多呢？會不會又是空頭支票？加上近期又有選舉，候選人為了搶選票，捷運支票不斷開，此時若貿然跟進他們所說的仍未有動靜的潛力區，屆時沒有經費怎麼辦？再者，倘若換人、換政見，或是不將重點放在前任者的政策上，難保先前確定的捷運線不會是夢一場。以日前大肆宣揚淡海新市鎮將來會建設的輕軌來說，據傳目前環評仍未過關，就會是一大變數。張欣民建議，要買捷運宅，最好要買已經興建完畢或是確定在興建中的；其中又以興建完畢且行駛多年的捷運線附近房價較為穩定，不會因為預期心態被任意加價。
如果房屋條件以及售價皆相當之下，你會選擇何處落腳？想必是有氣質型環境的地方吧！張欣民說，顧名思義，氣質型設施包含圖書館、美術館、科博館、音樂廳、文化中心等，能讓身心靈放鬆增長氣質的地方，這些地方通常有大片綠地，能帶小朋友和寵物出外踏青，居住品質相對良好，在不景氣中較為保值。如果房屋條件相當，周邊沒有氣質型設施的賣一坪50萬元，附近有文化中心的單價為53萬元，儘管後者單價高造成總價亦高，在此時機點寧可買後者，未來相對容易脫手。
台灣房屋高資產中心執行長邱太煊可以說是國宅的愛好者，他在2010至2012年兩年間相繼買進大安區「成功國宅」和信義區「忠駝國宅」，前者
還以每坪獲利12萬元出場。他之所以喜好國宅，在於他認為不少位於台北市的國宅、眷村住宅都在絕佳的區域，像是他買進的兩間國宅，或是靠近中正紀念堂的「新隆國宅」、信義路上的「石園新城」、敦化商圈中的「敦化新城」等，就在台北市一等一的黃金地段上，買國宅等同買下好地段。
優質保證！買國宅等於買好地段
邱太煊補充，早期國宅給一般民眾住戶多，素質水準較差的刻板印象，但國宅使用執照取得15年後可自由買賣，已經回復到市場機制，雖然近年來漲幅大，價格不比舊公寓低，不過國宅挾帶地段佳、生活機能強，有些還具備鄰近大型公園綠地或明星學區的優勢，在景氣好時，上漲空間比市場平均值高，即使面臨房地產修正時刻，下跌的空間也相對有限。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「學區宅」一直以來都是房地產市場的「票房保證」，許多家長在購屋時，也都會把明星學區納入考量關鍵，造成「學區宅」供不應求，使得周邊房價易漲難跌。
他觀察台北市實價登錄中前10大高價的套房，其中「仁愛A+」及「菁選集」就是屬於師大附中國中部學區，「法意」則有金華國小學區，這些社區由於位處明星學區範圍內，價格總是居高不下，只是這些學區已經「高貴很貴」，還有什麼大原則是可供參考的？劉志雄說，新婚成家預算有限，假若購屋資金低，只能買較邊陲的蛋白區，必須將生活機能與學區完整性考量在內，當選擇了自住便利、無須煩惱就學問題的房子，房價自然相對穩定，當小孩長大欲換屋時，舊屋不會因為沒人想買、卻賣不掉致使被迫降價，等於相對保值。
【原文刊載於《趨勢贏家特別版》，更多精采內容請上《財訊雙週刊》官方網站；《財訊雙週刊》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載！】
