【住展房屋網/台北報導】外界矚目已久的捷四案「宏盛國際金融中心」終於千呼萬喚始出來，不過『結果』有些出乎預料，因為宏盛以整棟銷售為主(半棟為輔)，還找來兩岸三地標售商辦的老手，港商戴德梁行來操作，而非循傳統的銷售模式。
捷四案現身，唯一符合，甚至超過外界預期的，是開價。據悉宏盛開出整棟200億；換算下來，一樓460萬/坪、二樓200萬/坪，三樓以上均價160萬/坪。
當然，商辦重視的是租金投報率，戴德梁行則宣稱上看3%。然掐指一算，他們是用4000元/坪來計算，現在只有台北101大樓中高樓層有此身價！以該樓盤所在的南京商圈，3500元/坪已是高標；以此估算，上述開價確實偏高，而且實質投報率可能低於金八條規定之2.875%。
先不管捷四案開價是不是偏高，捷四案現身再度說明，最近一段時日，大型建商轉攻商用市場的態勢更明顯。除捷四案外，另一代表案例，就是興富發在大直娛樂段推出，總規模達250億，單價也要賣三位數字的「台北時代廣場」。
其實以該案所在區位，如果是兩、三年前，推(假)豪宅的機率其實很高，就如同數年前士林官邸特區鄉林企業總部案一樣。而且就住展企研室側面了解，同區(大直娛樂段)目前也還有類似案例。
過去數年，台灣房市的確呈現住宅熱、商用普通的狀態，尤其有錢人特愛買豪宅炫富兼置產節稅，使許多本應推商用樓盤的區段反而冒出豪宅來。然最近政府為拼選舉刻意打壓，以豪宅為核心的住宅市場轉而呈現量縮，價格仍撐住的局面。
但沒了交易量，別說房仲，就連賺差價的建商、代銷也生存不下去；因此改攻商用市場，包括商辦、商場甚至旅館，都是可理解的。畢竟經濟轉而復甦，加上兩岸人流、金流更加頻繁，辦公室需求必定增加，租金水準也有望拉高。
但回到住宅市場，在房價高漲、薪資所得卻實質倒退，導致民怨四起下，直接影響年底七合一選舉，甚至2016總統選情，這是最近政府打壓房市的重要出發點。不過回歸基本面，買賣雙方對價格認知差距持續擴大，才是房市轉冷的根本原因。
首購族見政府持續打壓，看跌房價心態當然更強；投資者則眼見未來利率看升，加上執政黨選情不樂觀，也是繼續觀望。在兩大需求面皆退之下，交易量當然急凍；但賣方心態卻是迥異。一來也是基於明年利率將走升，加上容積獎勵縮水導致搶照潮、未來供給量欲小不易，因此先推先贏還較有機會。再者，過去十年多數業者多已賺飽飽、資本夠硬，短期內根本不到降價以求出清的地步，部分區域新案甚至還在繼續拉高價格。在此等情況下，房市不量縮盤整都難。
這樣的盤整會維持多久？現在斷定還太早。但以執政黨目前七合一選情緊繃的情況看，至少要等年底選舉結束後，地產後勢才會趨於明朗。
【更多精采內容請上《住展房屋網》官網；《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】
