摘自富比士地產王月刊011期
文／蔡宥安
相較於中國大陸的限購措施，台灣政府在調控房市作法上，還是以稅負手段為主，在懲罰稅上，為防杜炒房，財政部於2011年6月起祭出奢侈稅，對持有未滿2年即出售的房地，按出售價格課徵10%至15%，但僅限於「持有2年以內的房地，或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」。
在原本就有的持有稅上，則採取調整公告地價、路段率等稅目的稅基「間接加稅」，藉由多管齊下的方式，達到抑制房價的目標。
對於讀者來說，持有稅之外，移轉時的移轉稅，除土地增值稅問題不大外，奢侈稅與房屋財產交易所得，將會是兩大「地雷」，不可不慎。
奢侈稅增豁免條款 賠售免課
奢侈稅實施滿2年，財政部定調不退場，但進行修法，相關修正草案於11月底出爐，張盛和表示，奢侈稅修正幅度若太大，可能會衝擊GDP，所以將「微調」，目前持有2年的期限不會再延長；且為了避免誤傷無辜，「豁免條款」將增訂「其他」一項，賠錢或被迫出售的不動產，由財政部個案認定排除課稅。
不過，賣屋者要特別注意，最容易收到補稅通知的就是「未滿2年的自用住宅」，日前國稅局出現新婚者賣掉未婚時購買的房產而被補稅的案例，另外也有被國稅局以訂金交付日作為簽約日，被迫補交10%奢侈稅的案例，消費者需要特別留意。
早在4、5年前，市場上就不斷傳出國稅局取得建商換約資料，針對預售屋交易(俗稱換約)加強查核的風聲，也確實也有不少投資客被要求補上相當可觀的稅額，特別是高總價豪宅案，只要中間曾經交易過，又沒有照實申報，補稅幾乎可說是「通通有獎」。
不過，隨著房地產市場買氣加溫，近年來查核範圍從預售屋擴及到高價標的，而過去某些永遠維持名下只有1間房產，但卻靠著不斷買進賣出獲利的短期投資人，也成為這波重點查稅的重點對象。
房屋財產交易稅 已達實價課稅目的
換言之，政府雖然信誓旦旦表示實價登錄與實價課稅脫鉤，但事實上，國稅局透過房屋財產交易稅，已經達到了實質課稅的目的。而大眾普遍認知的「實價課稅」，是房地合併扣除成本後才要繳交的利得稅，和目前國稅局加強查緝房屋現值申報財產交易所得的部分不盡相同所致 ( 見下圖 )。
台灣房地產業採取房、地分離課稅，持有時的稅賦，在土地部分是地價稅，在房屋部分的房屋稅；交易時較大宗的稅賦，在土地部分是土地增值稅，在房屋部分是「按照房屋價值計算的財產交易所得」，而國稅局能查的，就是交易時的房屋部分。
過去由於實價訊息掌握不易，因此賣方在申報時多採取房屋現值乘以財政部核定的年度財產交易所得額標準，乘以一定比例併入年度所得來申報，相信曾經持有與交易過的讀者大概都可以了解，相較於其他各國，台灣房地產稅負與市價相去甚遠，也因為並非按照市價報稅，才衍生出交易獲利被低估的質疑。
「實質申報」比例計算是根據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額」課徵。
寫到這裡，也許很多投資房地產的朋友，都會有種被設計的感覺，但更多即將在不動產交易的消費者，卻會陷入相當程度的恐慌。
土地比例高 實報反而賺
不過，對一般民眾來說，房地產交易畢竟不是常態，若是早年取得，正打算近期出脫的不動產，由於時間久遠，國稅局也無從得知當年取得成本，除非有特殊狀況，不然無需太過擔心，還是可以按照過去的方式申報。
要特別留神的反而是近年購買預售屋，或是去年八月以後買房的民眾，在未來出售時最好先詢問代書來年的申報細節，比較不容易被要求補稅。
此外，雖然國稅局對於單據的認定相當嚴格，特別是裝潢、設備等，較不容易有標準價格的必要支出，但留下發票對舉證總是有點幫助，也好歹多了些抗辯的籌碼。
自願當投資客人頭的民眾也要特別留意，到時萬一被國稅局要求補稅，當初投資客早就賺飽走人，運氣不好除了賠上人頭費用，還得倒貼一筆。
實質申報也不是人人都受害，由於事涉房地比，划不划算通常還是要看土地、建物比例與房屋轉移獲利的絕對值而定，若是售屋虧本，或是土地比例較高的賣方，實質申報其實較為有利。
也就是說，如果是屋齡較高的屋子，或是土地大房屋小的個案，售屋時因為土地佔有較高的比重，且已經繳納了土地增值稅，所以未必需要繳比較多的財產交易所得，而若能證明自身在該筆交易中虧本的賣方，實質申報反而能「伸冤」，所以也不一定是壞事。
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