【鉅亨網薛景懋 外電報導】
歐洲的民眾逐漸無法負擔漫天高漲房價，繼挪威首都奧斯陸(Oslo)之後，瑞典首都斯德哥摩爾(Stockholm)是歐洲發展最快速的城市，都市人口預計於2030年將增長50%，但是，每年3萬名的新生兒將導致房市競爭加劇，目前該國利率維持在歷史低點，民眾能夠負擔較大量的抵押貸款，因此，瑞典的房價自1996年以來已翻漲3倍之多，平均家庭債務水平達到稅後薪資的174%，泡沫危機漸升的傳聞再起。
《經濟學人》報導，此狀況不僅侷限於瑞典，今年以來諸多機關已釋出相關警訊。國際基金貨幣組織(IMF)於6月時曾公開呼籲，要求歐洲的決策者必須針對抑制房價有更多的作為，指名歐洲許多國家的房價都有過高的跡象。歐洲央行(ECB)於5月也表示，比利時、芬蘭、法國房價極為昂貴。另外，國際信評機構穆迪(Moody’s)在7月也指出，英國不動產出現房市泡沫的現象。此趨勢實際的情形可能更為驚人，然而，大多數的國家都尚未從上次的金融危機陰霾中復甦。
金融危機後，歐洲的房市走向兩種極端。丹麥、希臘、愛爾蘭、荷蘭、葡萄牙、西班牙的房價大幅度下挫，目前仍有部分國家房價持續滑落；另外一種，如比利時、英國、挪威、瑞典只有稍微走跌，隨即以令人憂心的步伐再度飆漲。
挪威現在房市租屋率為65%，高於歷史平均水準；芬蘭和英國則分別為44%、43%，但是，房價所得比卻無法跟上房價上漲的腳步。舉例而言，斯德哥摩爾公寓大樓的價格過去1年增加11%，較前年漲幅9%更為加速；英國倫敦因為國際投機客資金的湧入，房價也飆漲19%。
家庭債務方面也創下歷史新高，民眾承擔大量的抵押貸款。挪威的房價自1995年迄今以上升4倍，平均每戶人家尚要償還的信貸金額為2年的年收入，過去美國人的債務狀況要比歐洲人差，現在情況卻顛倒過來，美國人平均債務薪資水平低於105%，相較之下，歐洲則接進110%。瑞典央行(Risksbank)的前任總裁Urban Backstrom言明，雖然無法知道一個國家是否陷入泡沫之中，但是，負債規模大小是顯而易見的事。儘管如此，在可見的未來，歐洲利率將維持低點，而房市供不應求的狀況仍會持續推升房價。
歐洲經濟仍然不振，各國央行無法藉由提升利率來擊退房市泡沫。瑞典於2010年曾企圖透過升息來冷卻房市，但是卻事與願違，該國的就業率停止攀升，而國家也步入通縮，瑞典央行被迫於2011年再度調降利率。事實上，歐洲房價現況有可能進一步惡化，因歐洲央行正考慮祭出債券購置計畫，當借貸成本更為便宜時，此貨幣政策非常可能再度刺激房價攀升。(接下頁)
評估銀行與借款人的標準規定是相當精細的措施，依據貸款成數(LTV)或債務對所得比(loan-to-income ratio)，祭出嚴格的規定，有效限制借款人的貸款額度上限，可以有效抑制房產買家不理性的購屋風氣。
荷蘭即是運用此種方式達到驚人的成效。2011年歐債危機高峰時期，荷蘭平均的房產抵押貸款水平約達112%，家庭債務居歐洲之冠。荷蘭政府當局趕緊實施一連串限制措施。2012年荷蘭的貸款成數為106%，預計至2018年將降至100%；當時銀行放款的資本需求也立刻大幅調升；此外，政府也逐步削減抵押貸款利息的課稅優惠。這些改變使得荷蘭房價在3年內下跌20%。
相較之下，荷蘭的鄰國比利時，因未採取任何作為，房價狀況於2010年時雖與荷蘭相似，但是，當荷蘭房價回落之際，比利時的房價卻持續成長，漲幅達11%，導致目前該國房價過高。
歐洲多數發展中的城市，新建設工程受到諸多限制，只能透過政治方面的努力才有改變的希望。2011年至2013年歐盟區新屋數量減少1/3，只有英國、比利時、德國在去年開始建設更多住宅，法國住宅短缺情況嚴重，非法移民居住在櫥櫃、車庫的消息時有所聞。
歐洲部分國家已想出巧妙的措施抑制房市不足的問題。英國央行本月推出一個網路版的不動產地圖，內容從土地到辦公室、監獄等建築都囊括在內，邀請民眾提出不動產更有效益的建議，政府承諾，將會釋出任何目前不符合居住正義的公有不動產，並且將空置的辦公大樓轉為商家或住宅。另外，瑞典7月也展開創新作為，允許地主在花園建造小型房舍，可作為出租用途，不需要經過任何的土地開發許可申請。
歐洲高升的房價問題，仍考驗各國家決策者的智慧。
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