社會新鮮人如何10年買房
我通常碰到社會新鮮人的狀況是，在談到要設立理財目 標的時候，有時很難想像自己未來有什麼特定的目標，那用 退休做目標又覺得太遠。所以我通常給這些比較懵懂的社會 新鮮人一些建議，他們可能大部分會預計在接下來的10年 或15年內結婚、成家，那相對的就會有買房的打算。如果 我碰到心裡沒有特定目標，但想要學理財的社會新鮮人，我都會問他們，要不要用10年買房子來做一個理財目標。因 為有特定的目標，你才可以計劃和去實踐。
當然到時候你可能決定不要買房子，或是整個社會的狀況，已經變得不像現在了。但重點不是你買不買房子，而是 其實到那個時候，你就已經學會計劃和理財。而你也在實踐 的當中，累積了一筆頭期款跟裝潢的費用，你的資產規模會 和10年前大不相同。你到時候再評估狀況是不是要買房， 也許到時候會有不同的需求，例如創業，那這筆錢也可以是你的「創業基金」。
我在前一本書中，花了不少時間要大家勇敢設立財富目標，告訴你如何設好目標。現在如果我們要設的財富目標是， 我們要在10年可以達到買房的目標，那我們每個月、每年， 到底需要準備多少錢呢?
我用我前一本書的社會新鮮人 B 小姐22歲，計劃10 年買房的例子，簡單演練一下給大家參考：
B 小姐，一位想要擁有自己房子的社會新鮮人。B 小姐 想要10 年後擁有自己的房子，現在完全沒有存款，也沒有 任何可投資的資產。她頭一年努力存錢作為財務安全網的準 備，第二年及第三年才有可以投資的資金。我建議她在設定買房子為目標的時候，就應該開始多看看房子，找出自己想 要買的第一間房子、區域、地段、價錢等等，了解購屋所需 要的一切手續和費用。
以 B 小姐的年紀，10年後買房子，大約會是以一房一廳或兩房一廳為主，她決定買700萬的房子當作她的目 標。以首購來說，我們以總價700萬的兩成當自備款，一 成當簡單裝潢的費用。大概210萬為她購屋的前段費用， 而後段就是之後貸款分期攤還的部分。
簡單來說，B 小姐的大目標是10年後買一間700萬 的房子， 而這個大目標之下，再把它拆開來分成兩個小目 標，一個是頭期款加裝潢的210萬，另一個就是當開始支 付本金加利息的時候，每個月付出的貸款總額，最好不要超 過收入的三分之一或一半。不然你很容易因為每月還款金額 太大而壓力過大，如果有臨時額外緊急需要用錢的時候，導 致付不出貸款的狀況。
1. 目標設定好了，接下來呢?
考慮現況:B 小姐的現況為年收入36萬，年支出20 萬與2018年的可存款16萬，以及既有的可投資資產為 0。我們就已經把起點和未來終點設好了，那接下來呢?我 們就可以開始做細節的計劃囉。
工具部份我一樣是用 Excel 來計算，我是個記不住數字 的人，也對數字沒有太敏銳的感覺，所以我還是選擇用 Excel做工具來計算和記錄，這樣我任何時候都可以再回來檢視， 當初估算得是否合理，隨時可以做一些調整。
我有一個 Excel 的範例檔，可以跟大家分享。想要的請 在「女孩向錢進」的臉書或 Instagram 的粉絲頁上留言或私 訊，我就會寄給你哦!
大家可以把前面我們提過的，自我評估現狀的幾個項目: 扣掉財務安全網的準備金額後的可投資資產、收入、支出， 填入 Excel 裡面，大家可以試著做看看。
以 B 小姐做例子:
(2018年)22歲，想規劃10年買房。B 小姐的 現況為年收入36萬，年支出20萬與(2018年)今年 可存款16 萬，以及既有的可投資資產為0。
B 小姐實際目標 :
1. 10年後擁有一個700萬的房子。
2. 付出140萬頭款和70萬元裝潢費用。
3. 負擔得起未來30年，每月房貸本金加利息的支出。 B 小姐是以2018年他22歲開始規劃，所以是用2018作為基準的第一年。我們來看看她需要達到多少的 目標投資收益率，才可以滿足她的需求，在10年後買房。
在 Excel 表上，我們先列出: 一、你接下來10年，預計的收入是多少? 這裡指的收入，就是你的主動收入，也就是你朝九晚五 工作所領的薪水，或是你全力經營的生意或事業所得。
以下有關計算(年) 收入的提醒：
1. 在「收入」列填入「稅後收入」，那在「支出」的地 方就不用再考量稅的支出了。
2. 或者是在「收入」列填入「稅前收入」，那就要把稅的費用加入在支出的部分。 這樣才不會高估了你的收入，記得我們的保守原則嗎? 另外假設之後10年可能的加薪幅度，作為自己未來工 作薪水收入的預測及目標，B 小姐假設從2018開始，未 來的薪水成長率為每三年加薪3%，而她也會盡力讓目標實現。
二、接著列出你未來10年，預計的支出是多少?
未來的支出也是以現在的支出作為一個基準考量，覺得 自己可以節約支出到什麼樣的狀態，或者支出的狀態也跟著 收入的假設增加。由此推算出一個合理的每年收入、支出表， 由此可以推算出未來存錢的目標，用以規範自己的任性消 費。
B 小姐假設支出也每三年成長3% ( 因初出社會，薪水較少，支出相對於總薪水的比例也較高 ) ，她覺得可以先試 著這樣算。
三、那我們就可以把 B 小姐從2018年開始，接下來 的10年甚至15年的年收入、支出，用 Excel 表列出來。
當然也可以算出 B 小姐在接下來的10年，每年有多少存 款。再把她當年的存款，於下一年滾入可投資資產裡。所以 B 小姐2018年存16萬，把這16萬拿來當財務安全網 的準備金，那2019年存的16萬，才開始算是她的可投 資資產。
做到這裡，就能了解你的收入和支出狀況，很清楚知道 自己可以存多少錢下來。需要的話可以再回頭來看，也許能 找出如何可以再多存一點錢哦!
四、假設目前 B 小姐除了透過投資外，無其他被動收入來源。
如果你的狀況是有其他被動收入來源，例如收房租、 版稅等，那就在上面列出來。而 B 小姐的狀況是沒有的。
五、接下來假設一個年投資收益率。
從5%開始，放進 excel 裡看看如何，結果是不是可以接近你的目標。不是的話， 往上或往下調整，看看哪個數字可以讓你最接近目標的。
(如果想要得到 Excel 試算的範本來自己練習看看，請email 至 wealth@splmentorship.com 免費索取。) 結論 :
1. 如果假設目標投資收益率設為7%，B 小姐在第10 年(2028)，她32歲的那年，可以達到「可投資資產」 大於她的目標房屋自備款支出(2, 131, 988 > 210 萬)。
2. B 小姐在第10年(2028)，她32歲的那年， 以2018年當時保守薪水收入的推算(每月約32, 781 元)，以假設青年成家的優惠房貸條件 ( 頭兩年寬限期只繳 利息不用繳本金)，所以頭兩年繳利息負擔很輕，但到她 34歲的那年，以當時假設的薪水收入 ( 每月約33, 765 元 ) 開始繳本金加利息。
3. 以2018年政府提供的青年安心成家貸款方案，最 高可貸款800萬元，最長30年期，寬限期可達3年(比 我們的假設還多一年)，最高可貸8成。若採取機動利率， 前2年利率1. 58%，2年之後利率1. 88% ( 以目前利 率水準估算，日後會隨郵局2年期定儲機動利率調整)。
假設 B 小姐到2028年(10年間)，因信用良好， 可以拿到8 成貸款(借560萬)，寬限期2年(我們用 比較嚴格的標準先算看看)，若採取機動利率，前2年利率 1. 8%，2年之後利率2%(利率也用比較高一點來算， 才保守)。前兩年月付利息8400元負擔不大，但到2年寬限期過後，每月本利要付21, 780元，相較當時 (2030年)B 小姐的月薪水收入(每月約33, 765 元)，超過月收入的一半，相對負擔是比較沉重。
那回過頭來，B 小姐要如何調整計劃呢?我們一樣從3 部分來檢視:
▲ 社會新鮮人「10年買房」可能嗎？專家這樣說！（圖：資料圖庫）
1. 檢查你的目標對你是否切合實際?
B 小姐要檢視的是，買700萬的房子(或借560萬 的貸款)，是否對她來說負擔太重?現在算出來的目標投資 收益率7%沒有問題，可以達成10年後自備款的目標，但 達不到的是12年後的月付本利不超過薪水的 1/2 的目 標。
B 小姐可以回頭審視，是否對自己薪水成長幅度過於 保守?既然可以達到10年後210萬自備款的目標，是 否在這10年間可以撥些金額投資自己的技能，讓自己的 薪水可以成長到12年後，至少達到每個月43, 000元 (21, 780元的兩倍)。
或是在不調高目標投資收益率的情況下，考慮延後到 2031年買房，那時就有280萬自備款，只需要貸款 490萬，同樣條件下只借7成的貸款。那2033年本利 只須月付19, 058元，而2033年的目標月薪就設在至 少達到38, 116元，相對較容易達到。
2. 檢查你的目標收益是否可達?
B 小姐要檢視的是，這樣假設的目標投資收益率，對於 她來說是否合理。年輕人又單身，有穩定的工作，其實風險 承受度可以高一些，但學習及練習投資理財才是重點，才能 確保長期達成目標投資收益率，時間是一個重要的因素，急不得的。
3. 檢查你目前的生活方式?
B 小姐目前的試算所得到的結果，如果目標收益率不是 問題，B 小姐真正的挑戰是如何提高自己的月薪，或者可以 透過提高自備款來降低貸款總額，來減輕以後付本利時的負 擔。那同樣的我們可以回頭來看:
a. B 小姐的收入是否有可能增加?(是否可以投資自己 讓正職的主動收入提高，或者有其他被動收入的可能?)
b. 檢視花費狀況，是否可以減少不必要的支出，存更多 的錢，幫助你早點達成計劃?
c. 同樣的重點是增加你的可投資資產，本金越大，在同 樣的時間內，需要的目標投資收益率才會變小些。
我最常聽到不願意理財的原因就是「好麻煩」、「我不 知道如何開始，讓別人幫我做就好了」等等。把責任都推給別人，那之後就不要怪罪，為什麼自己的錢在別人手中變小 了或者賠光了。其實計劃的部分雖然聽起來瑣碎，但走過計 劃的整個程序，對你的個人理財投資來說，是一項非常值得 做的功課。而且算來算去只有加減乘除，像玩大富翁一樣很 有趣啊!
【橙實文化】授權轉載原文出處【月薪３萬也能買房的財富翻倍法：理財新手也能靠小額投資翻轉人生】
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