摘自富比士地產王月刊013期
文/黃文昌
全球景氣一掃2013年的陰霾，不少民眾開始躍躍欲試，打算積極投入投資理財活動，但財經專家指出，今年經濟仍有變數，理財策略應須採保守策略，「降低負債比、有餘力再投資」才是當前理財新王道。建議目前仍有負債者，還是要先清償一部分再思考理財，而銀行推出的理財型房貸，就不失為兼顧理財與理貸的選擇。
擴大投資選項 聰明理財
對於想在馬年「搶財」成功的理財族來說，開源與節流就必須同時兼顧。
開源首重廣開理財管道，不論是增加對理財商品的研究，或是培養對各種理財商品的敏銳度，進而擴充對理財商品的量度與深度，借款與投資要多管齊下。節流部分則要做到正確理債。簡單來說，就是好好把負債的部分做個整理，但很多人卻忽視這塊重點，是理財族不得不慎之處。
事實上，民眾只要懂得掌握理債關鍵，就可以輕鬆省下貸款支出，以占家庭支出最大比例的房屋貸款為例，節流效果更可觀。
太平洋房屋行銷部指出，房貸族首先要注意「寬限期」的期間。因寬限期內每月只需繳交貸款利息，不需要攤還本金，通常銀行的寬限期為2~3年，這段只還息不還本的期間，因為金額較小，對房貸戶的壓力也較輕，但當3年的寬限期過後，第4年起，每月的還款金額加入本金後就會大幅加重，房貸戶需事先因應。
選擇較長寬限期 為升息做準備
還款能力較弱的年輕夫妻，則還必須因應未來可能的升息做準備，不妨選擇較長年期的房貸，或寬限期較長的產品；例如有些銀行的房貸寬限期長達5年，還款年限甚至高達30年，不過，根據統計，國人通常在10年內都可以還清房貸，因此若考慮不想負擔這麼長期的貸款，15~20年是不錯的選擇。
其次，不少銀行會推出所謂的「分段式」利率房貸，這類「前低後高」的房貸就跟寬限期一樣，第1~2年的利率比較低，每月所需還款的金額也較少，但是別忘了第2年或第3年起的利率，才是之後十幾二十年所要繳交的房貸金額，因此，「兩段式的房貸不見得比一段式好」。
第三，不少申貸族擔心升息時代來臨，選擇固定利率看似優於機動利率，但畢竟房貸的年限長達10~30年，除了考量寬限期，固定利率、機動利率孰優孰劣，往往取決於市場利率的長期走勢，因此購屋族必須多做功課，最好多方蒐集長期的資訊進行分析。
除了比較帳面利率外，相關的附加費用也必須釐清，例如轉貸、提前清償違約金等費用，才能真實反映成本，千萬別陷入「數字迷思」，以為利率較低就一定較省。
已償還本金可動支 資金靈活調度
事實上，不少房貸族最恐懼的事情莫過於升息，而不用等到第二季，馬年才剛報到，就有銀行悄悄將房貸利息提高，過去房屋貸款採一段式利率的級距，從原本2.33%，調升成2.38%起，其中，上海商業儲蓄銀行也調升0.03%，恰巧呼應去年央行總裁彭淮南「房貸利率不會永遠處於低檔」的公開宣示。
因此，專家建議，理財型房貸是種不錯的選擇，因這是一種可以讓房屋貸款價值獲得靈活運用的理財方式。
相較於一般房貸，理財型房貸最大的差異，在於一般房貸還款後的本金，申貸族並無法彈性使用，而理財型房貸的還款本金，包括每月攤還的本金與提前部分還款的本金，都可轉換為循環額度，隨時動用、按日計息，方便申貸族資金調度。
加上理財型房貸屬於有擔保品的借款種類，因此利率可想而知比小額信貸、信用卡、現金卡、股票融資等利率便宜許多，而且不少銀行均提供優惠，每次動用還免收額外手續費。
以理財型房貸的總費用年百分率進一步試算，假設貸款金額為200萬元，貸款實質利率約落在2.55~4%間，但購屋族仍須留意各項相關費用的支出。
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