都更成噩夢1/海砂屋改建10年地主淪苦主 建商強索千萬價差

都更成噩夢1/海砂屋改建10年地主淪苦主 建商強索千萬價差

CTWANT 2022-11-27 06:00

都更喜事成惡夢!北市天母一處7層樓建築遭政府認定為海砂屋而拆除重建,都更作業長達10載,地主終於在去年收到交屋通知,他們原以為可以歡欣入住,建商「聯上開發公司」卻獅子大開口要求住戶補繳數百萬到上千萬元的「樓層價差」,還威脅屋主「不交錢就不交屋」甚至要反告他們違約,雙方如今對簿公堂,地主則無奈錯愕,希望法律能還他們公道。

投訴人阿國(化名)指控,他在1984年於原地址買下該棟公寓,當時法規鬆散,對於海砂屋沒有明確規範,直到十多年前該公寓被發現是海砂屋,市府判定該屋有立即危險、無法住人,要求住戶拆除都更。

阿國表示,原先建物7層樓,每樓各有5戶,35戶屋主在多方比較下,選定上市公司、持分比例開出地主62%、建商38%,同時又給予免稅優惠的聯上進行都更。

都更計畫順利通過後,契約分為「權利變換」和「協議合建」2種契約簽訂方式,住戶可根據算式不同,自行選擇與建商簽定何種契約,為私契約之範疇。大部分住戶多以「協議合建」契約為主,他們原以為就此高枕無憂,期待房子建好回家的那刻即可,惡夢卻才正要開始。

地主阿雄(化名)怒控,在長達10年的等待後,他們終於在去年4月接到「聯上天母」的交屋通知,看著自己的舊家成為美輪美奐的豪宅,建商更主打坐擁磺溪首排和絕美陽明山景,每坪價格飆升百萬元,地主們都滿心期待,但緊接而來的巨額「找補差價」卻讓他們看傻了眼。

阿雄提到,早先在選屋時,地主們就知道如選擇較高樓層或較大坪數的戶型都必須補足差額,聯上當時也提供他們坪數、樓層等簡易試算找補金額參考,地主們當時都覺得合情合理,如今聯上要求的金額卻讓他們難以接受。

「大家預估都是100萬元、200萬元,結果金額高到誇張,還有人被要求付2000萬元。」阿雄表示,多數住戶的找補金額高達400至500萬元,還有地主只因從前棟搬到後棟,就被要求給付2000萬元的鉅額差價」。

住戶們詢問聯上這筆「找補差價」到底是如何計算出來,聯上始終無法給予明確交代,更直接無視合約上載明以「協議合建」的方式計算坪數,而改用對建商來說較為有利的「權利變換」方式計算。

此外,合約上清楚載明得享免稅的「土地增值稅」、「契稅」,以及本就該由建商自己負擔的「房地互易稅」,零零總總含括起來至少上百萬元的稅賦,聯上竟全部要求地主戶負擔,鴨霸態度讓十年前簽訂的合約幾乎成為廢紙。

地主們怒指聯上拒絕跟他們協商,並強勢寄存證信函要他們7天內完成繳款,若不繳就要付500萬元懲罰金。(圖/黃鵬杰攝、繪圖組合成)

「他也不跟我們談,只說不繳錢就不交屋,不交屋就你違約,威脅要再付500萬元的懲罰性違約金。」阿雄憤怒表示,地主發現不對後想找聯上協商,希望雙方有明確共識後再來繳款與交屋,但聯上卻硬逼著地主就範,地主們擔心如不繳錢,面臨房子土地恐全拿不回來,還得反過來賠償建商,不少人只能咬牙先付清款項交屋,待蒐集相關證據後再來對聯上提告。

其中一名地主阿明(化名)也向本刊表示,他舊屋是樓層中的5樓第5戶,但聯上在設計新建案時,卻將原有的一層5戶改為一層4戶,造成他們沒有地方可以去,只能往上跑,因此在簽約時和聯上以口頭約定的方式,約定新屋坐落在8樓的位置,契約也明確簽訂新屋就是位在8樓。

但去年收到交屋與找補明細通知時,聯上竟要求阿明付約450萬元的找補金額,面對高額的找補金額,他一時之間難以籌出鉅額款項,不斷和聯上聯繫卻都被置之不理,交屋時間只能不斷拖延,他還收到聯上的存證信函,要求他必須在7日內將款項結清,否則就按合約對他收取500萬元懲罰性違約金,若加上找補金額的話,恐得多付出千萬元,阿明只得透過議員約聯上協商。

在三催四請下,聯上終於和阿明坐下商談,聯上卻完全否認過去的口頭約定,反咬阿明是「自己要選在高樓層,理所當然要付樓層價差費」,雙方始終無法達成共識,協商也因此破局。

無奈之下,阿明僅要求建商給他們一個可以「不用找補」的地方,聯上口頭答應,讓他從8樓改為5樓,空間卻從原先的45坪左右,縮減為5樓的43坪,且無視天母如今每坪動輒百萬的房價,計算方式也根本不是按照當初合約上所載明知公開銷售價之95折方式計算,事後僅退款85萬元,離譜價差讓地主感嘆「會不會差太多?」。

地主怒控5、6年前聯上初估的獎勵容積面積,竟和去年交屋時的數據完全相同,不合常理。(圖/黃鵬杰攝)

聯上也在新擬定的契約中載明,此次阿明選擇5樓作為新址,是地主戶「個人因素」,但聯上同意地主戶可以更換至不用找補的樓層,其實是有但書在的。因為一切都必須在地主不再要聯上繳納原本就是他們應該要付清的47萬餘元房地互易稅,雙方約定好將房地互易稅的名義轉為建物成本後,才讓地主成功轉換樓層。

面對各種喪權辱房的不平等條約,地主們也忍無可忍、選擇提告,如今一審判決由屋主獲勝,雙方目前持續進行司法訴訟中,地主們則盼揭穿聯上真面目,避免再有人受騙上當,也盼法律能還他們公道。

對於地主們的指控,聯上的曾副理表示,這個案子原本是都更案,原建物則是海砂屋,他們已經盡心盡力將海砂屋換成這麼漂亮的房子,由於雙方各有主張,聯上公司覺得地主們提出的算式有誤導之嫌,但還是會尊重司法判決,目前已經提起上訴,全案將交給司法處理。

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