「現在不買以後就買不起」胡說!破解房仲5大不實話術

「現在不買以後就買不起」胡說!破解房仲5大不實話術

采實多多閱讀 2022-12-06 09:52

▲ 胡說!破解房仲5大不實話術。(圖:LIFE 生活網資料圖庫)

 

不實話術 1:現在不買,以後就買不起了

「現在不買,以後就買不起了」,只要跟仲介或代銷打過交道的人,基本上肯定聽過這句話,其他還有像是「今年不買,明年更貴」、「現在不買,永遠都是高點」、「薪水永遠跟不上房價」諸如此類的,都是房產業者經典的恐嚇式行銷話術,尤其是在多頭市場對買方販售恐懼,真的是業績的萬靈丹,買方會因為陷入焦慮而慌張進場,就算不合理的加價也願意追高、還會覺得自己賺到,所以這類恐嚇話術始終能在房市多頭無往不利。

▲ 「喊多」、「看漲」的行銷訴求之所以有用,是因為人人都希望買了房子價格會漲,誤以為自己的財富可以跟著自住房起飛翻倍,業者看中了這樣心態。(圖:LIFE 生活網資料圖庫)

 

這種「喊多」、「看漲」的行銷訴求之所以有用,也是因為人人都希望買了房子價格會漲,誤以為自己的財富可以跟著自住房起飛翻倍,因此業者便看中了這樣的心態,在銷售時不斷地對買方宣揚房價只漲不跌的論點,尤其相當多老業務會對房仲菜鳥說:「我賣房子二、三十年了,從來沒看過房價有跌過」,完全隱瞞我們在本篇開頭講過的六次下跌紀錄,這種睜眼說瞎話還理直氣壯的老油條房仲,就是為什麼消費者會對房仲印象越來越糟糕的原因之一。

不過,這邊也要先恭喜你,因為像這種「現在不買、以後就買不起」、「未來房價長期還是漲」等不實話術,你現在不但能輕易破解,還可以清清楚楚地說出反駁理由,讓這個對大多數人都有效的恐嚇話術,再也無法在你身上起作用了。同時,這種不實話術最近也慢慢變得不再管用了。

一方面是 2022 年第二季市場降溫後,對房價失去信心的買方,不但對喊多喊漲的論調感到麻木,也會對無腦喊多的業者感到反感,因為就算業者再怎麼看好房價上漲,但眼前的現況就是交易量萎縮,因此房價進入空頭開始全面下跌,也只是時間的問題。

二方面則是現在網路資訊實在太透明了,除了很多證據都可以Google 到以外,我也盡量在自己 YouTube 頻道內,幫消費者破解大量常見的、最新的不實話術,幫助粉絲掌握正確知識、預防買高賣低,也讓房地產市場慢慢回到正軌,讓那些素質較差、只會無腦喊漲的房仲與代銷,漸漸被更識貨的消費者淘汰。

 

不實話術 2:房價只會越打越高

不只是房仲和代銷,你可以在 PTT 的房板、房仲臉書社團,或者任何銷售房子的 LINE 群組內,看到「房蟲」最愛大聲講:「打房沒用啦,打房只會越打越高啦」。

房蟲的理由是:「就算打房造成稅務成本增加,再灌回售價裡面就好,最終還不是轉嫁給買方和租客吸收」,接著他們就會拿2021 這種大多頭為例,說房地合一稅也是買方去繳,買方為了買房也樂意吸收,接著再舉租屋的例子,說如果租約要公證的話,導致額外增加的稅務成本都會回到房租內,所以租客都會選擇不公證來省房租。

雖然聽起來覺得哪裡怪怪的,但這個邏輯加上眼見看到的事實,好像確實也是如此,於是缺乏正確知識的消費者大多就只能相信,以為成本都可以無腦灌給買方和租客吸收,實際上,這就是井底之蛙的淺見。

全世界的先進國家,都在極力避免高房價帶來社會問題與泡沫風險,因此會用法規和稅賦來限制短期炒作的投機客,並鼓勵屋主長期持有房產來節省出售的稅務成本。比方說,日本的房子只要持有超過五年,出售的稅率直接減半,連房市制度還不健全的泰國,只要持有五年就能大幅減少 3.3% 的特別營業稅,馬來西亞也是持有超過五年,就能大幅降低售屋的資本利得稅,臺灣卻直到 2016年才實施房地合一稅,已經落後國際很久很遠了。

▲ 「房蟲」最愛大聲講:「打房沒用啦,打房只會越打越高啦」。(圖:LIFE 生活網資料圖庫)

 

以事實來看,先進國家都會靠打房來抑制投機炒作行為,這已經是國際共識了,難道這些國家的立法者都這麼笨、這麼外行,都沒有臺灣的房產業者或網路房蟲那麼聰明嗎?

要是打房只會讓房價越來越貴,那為什麼 2016 年實施房地合一稅時,臺灣房價沒有一飛衝天反而大跌呢?為什麼 2022 下半年開始,房價也沒有因為打房政策越來越貴呢?如果打房能讓房價上漲、讓市場變熱、讓更多買方願意進場,那業者應該要鼓勵政府多多打房才對,為什麼業者們從當初的奢侈稅、房地合一稅,到近年的囤房稅、預售屋紅單禁止轉讓,一路都在反對?為什麼鄉林集團的董事長兼全國商總主席賴正鎰,一天到晚都在拜託政府高抬貴手、別再打房了呢?

再看看眼前的事實,既然那些房蟲告訴你,任何成本都可以灌回售價讓買方吸收,為什麼現在的屋主已經無法要求買方吸收房地合一稅?因為買方在空頭市場會變得相當理性,自然不可能接受不合理的購買條件。

沒有任何國家希望房市被炒作到泡沫,因為房市泡沫的衝擊太大了,全世界前三大的經濟體都是我們的前車之鑑,然而臺灣人近年對於房價的心態,像不像八○年代的日本人、千禧年後的美國人與 2010 年後的中國人呢?

掌握一個大方向,如果政府祭出各種優惠措施來鼓勵民眾買房,通常就代表當下的房價要起漲了(例如 2004 年的臺灣),而當政府開始祭出打房政策,而且打房政策越來越多、越來越兇、越來越強硬,那很明顯代表著房價將要反轉了,不要小看政府的打房決心,只要執政者和主流民意都支持大力打房、且願意犧牲一些被牽連到的產業,房價是不可能打不下來的,例如過去三十年都在炒房的中國就是最佳的例子。

總之,打房絕對是房市的利空因素,無庸置疑,但卻也有很多房蟲,將「升息」這種利空因素當成利多在騙消費者、帶風向。

 

不實話術 3:降息讓房價漲,升息也能讓房價漲?

之前 PTT 房板上流傳一張名為《臺灣經濟學》的圖,內容說:
「升息→臺幣升值→國外資金進場炒作→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「降息→購屋成本下降→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「打仗→通膨上升→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「不打仗→局勢安穩投資人安心進場→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「通膨→買房抗通膨→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「通縮→股市不景氣遭提款→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「科學園區→科技新貴大賺→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「郊區→交通逐漸發達、大眾運輸方便→房市上漲,漲幅恐超出預期」
「結論:趕快貸八成買房,不買的話明年又要漲了」

▲ 業者完全沒有提醒這類 All in 的屋主:「利息是會變動的」。(圖:LIFE 生活網資料圖庫)

 

這段內容就能清楚知道,那些業者與房蟲,是用什麼花招在帶風向,先不講別的,「升息」絕對是房市利空因素,跟加稅打房是一樣的,但卻有很多有心人士敢睜眼說瞎話,而且會講出上述這種荒謬論點的人,不少還是檯面上知名的「房產專家」。

在 2022 年 4 月,有一位非常知名的房產專家,在 YouTube 的財經節目上談升息對房市的影響時,就直接表示:「一千萬的房貸就算升息一碼,每個月才多一千多塊利息而已,你就少吃幾餐外食、然後少看幾場電影,或是看電影不要點爆米花,應該就可以Cover 了」,然後說:「要治本的話,就是多賺錢把本金還一還,本金還掉了利息就不會滾了嘛」。

然而,這兩年有多少首購屋主,都因業者的恐嚇式行銷陷入FOMO 情緒,在經濟能力不允許的情況下勉強硬買房,不少人還動用到信貸才湊足頭期款,就是期待未來房價能跟業者說的一樣:「只漲不跌」,卻完全沒有提醒這類 All in 的屋主:「利息是會變動的」。

在極低利率環境,都已經被房貸壓得喘不過氣的屋主,現在遇到升息循環的趨勢,業者卻只會事不關己地說:「就是開銷多省一點,不然就是多賺錢提早還本金」,還說買得起房的人,會差這一點點錢嗎?講這種何不食肉糜的鬼話專家,真的讓我超級憤怒。

雖然以一千萬房貸來說,升息一碼,每個月多個一千多塊利息好像影響不大,但這絕對不代表升息這個利空因素不會影響房市。

試想一下,萬一央行升息兩碼、五碼、八碼呢?萬一你的房貸不只一千萬,而是兩千萬、三千萬以上呢?假如遇到接下來幾年的升息循環,那麼你原本省吃儉用的苦日子,就要再省一點、再苦一點,尤其是 2021 這兩年用信貸買房的屋主,這並不合理吧!

高房價時代買房,一般民眾本來就已經很苦很省了,到底還要我們省到哪裡去,難道接下來三十年都不能吃頓飽飯、都不能有點娛樂、都不能出國旅遊了嗎?買房,應該是讓我們的生活品質變好才對,但搞到自己變成屋奴,已經本末倒置了!

再來看看事實,無論是聯準會或各國大降息時,因為資金大量進入房市所以讓房價上漲,因此降息絕對是房市利多,但 2015、2022 聯準會升息,或者任何國家進入升息循環後,房市馬上就明顯降溫,例如美國在 2022 下半年,因為房貸利率瞬間拉到 5 ∼6%,使得買方都不敢買房、屋主也賣不出去、房仲業開始歇業,因此「升息」無庸置疑就是房市利空,是根本不需要花一秒鐘時間去爭論的真理。

換句話說,會告訴你「升息」是房市利多的人,同樣不是很外行、就是很黑心。

附帶一提,很多人會故意將聯準會與央行的升息概念混為一談來誤導你,例如 2022 年初,聯準會升息的消息甚囂塵上時,很多業者會用「央行升息對於房貸壓力影響不大」這一點,然後故意下一個「所以聯準會升息」也沒什麼影響的結論,用這種穿鑿附會的方式,讓許多消費者低估了聯準會升息與縮表的影響,進而做出導致慘賠數百數千萬的購屋決定。

 

不實話術 4:沒有人會想賠售房子

超多的無腦多在網路上說:「沒有人會想賠售房子,是你,你會想賠售嗎?不會嘛,因為大家都不想賠售,所以房價當然不可能跌」,即便這個話術非常可笑,但確實有相當多的消費者上鉤。

你只要思考一個邏輯:「如果沒有人願意賠售房子,那要怎麼解釋法拍屋的情況呢?」


我們可以從上面的數據看到,從金融海嘯那幾年有破萬戶的法拍物件,連創下法拍量新低的 2021 年也至少有 4,248 戶的法拍移轉棟數,代表著即便大多頭的 2021 年,也還是有兩千多位屋主的房子遭到賠售(低於當下市價出售)。

我常常說「事實勝於雄辯」,光是每年就有數千人遭法拍賠售,更別說某些是在仲介手上就先處理掉的賠售物件,因此,沒有人會想賠售房子這一點,心態上是對的,但會不會賠售,並不是你能決定的。

會賠售或法拍的原因百百種,有些人是因裁員而失業、有人是遇到長期無薪假、有人是需要籌錢治病、有人是投資斷頭必須補錢,也有人是公司周轉出問題,不得不賣掉房子來補上資金缺口,說不定你身邊的朋友或你自己,也有遇過不得不「急售導致賠售」的情況,因為只要幾件倒楣的事情同時發生,那麼經濟較脆弱的人,一回頭就會發現自己已經破產了,所以你即便不想賠售,但現實情況卻往往不是你能控制的,沒錯吧!

很多人在不得不急售時,剛好又遇到蕭條空頭期,那麼越急就會讓賠售幅度越大、越會被僅存的誠意買方予取予求,因為沒辦法,市場就是沒有買方、買方購屋意願就是這麼低、買方就是會擔心價格會越跌越低。因此我們就要思考,你是想成為空頭期的急售屋主,還是能予取予求的稀有買方呢?

除了五花八門可能導致我們不得不賠售的情況外,市場趨勢就是希望透過提高持有稅,來將閒置的房屋逼到租賃和買賣市場上,現階段臺灣正努力推動的就是「囤房稅」,希望藉由提高閒置房子的成本,來達到增加供給的目的。而討論多年的囤房稅,除臺北市較早實施外,其餘六都的囤房稅皆於 2022 年 7 月起準備上路,讓我們可以確定,利用提高持有稅來逼出供給量的大方向,絕對是任何政黨都擋不下的時代巨輪。

但我比較擔心的是「囤房稅流於形式」的問題,畢竟抽象的空屋定義、稽查方面的困難,以及仍然低廉的稅基,是否真的能讓囤房稅在打房這件事上玩真的,還是成為政客能對財團交差了事的藉口,只能依賴正在閱讀本書的你,持續監督我們的民意代表了。

 

不實話術 5:因為家戶數在增加,所以少子化根本不影響

臺灣首府大學(前身為致理管理學院),於 2022 年 7 月接獲教育部全面停止招生的公文,根據統計,光是至 2022 年 8 月就已經有四所大學停招或停辦,八年內已有 12 所大專院校停招或停辦。根據全國私校工會理事長尤榮輝 (中時新聞網 https://reurl.cc/oZz0zq) 分析,預計未來八年將有超過四十所學校倒閉、六千名教師失業,並且尤榮輝還特別強調:「這只是保守估計」。

連我的母校「真理大學」淡水校區,也是近十年學生人數減少最多的私立普通大學,以真理大學部、夜間部、進修部、碩士班和在職專班等加總來看,我於 2003 年入學時的學生數高達 7,749 位,到了 2021 年,只剩下 5,010 個學生,衰退超過三分之一。而真理大學於 1996 年成立的麻豆校區,最高峰時曾經有將近三千名學生,近年也因為少子化與招生策略失當(Yahoo 新聞 https://reurl.cc/VRp8XR),在 2019 年停招時僅剩44 位畢業生。

1994 年,當政府提出「全臺廣設大學」的政策時,沒有人擔心少子化問題。2008 年出現了平均 7.69 分都可以考上大學時,見獵心喜的民眾也只關心是哪些學店大學,當時還有一句「到德國真遠」,也就是稻江、立德、興國、真理、致遠這五所大學,被貼上學店的標籤(現除真理大學仍正常營運、興國在財團進駐成功轉型為中信金融管理學院外,其他三校都已停辦或被合併),卻沒有人注意到大學與大學生供需嚴重失衡的天秤。直到 2022 年,同時有四間大學停辦停招,社會才注意到少子化的可怕。

 

家戶數年年增加

極度依賴人口的大專院校,已經用血淋淋的例子給我們警訊了,偏偏房地產業者,卻還用高傲又輕蔑的態度看待少子化議題,甚至竟然有專業的房產業者在媒體上對消費者說:「少子化不影響房市需求,因為雖然總人口減少,但家戶數的數量是增加的,代表著市場還是需要更多的住宅」。

一聽到這樣的說法,消費者就會覺得:「嗯?聽起來挺有道理的,畢竟房子是需要人住的,既然家戶數在提升,那表示住宅數的需求也在增加,那少子化好像真的對房市沒什麼影響,難怪房價會一直漲不停」,於是,就把少子化這種國安問題拋在腦後,開開心心地貸款買房了。

我會將「因為家戶數增加,所以少子化沒影響」的話術,不是放在有對有錯的「常見迷思」分類,而是放在完全胡扯的「不實話術」內,其實是有原因的,因為這個把消費者當笨蛋的話術,單純只是個數學問題而已。

怎麼說呢?首先,我們先從「需求面」來看,也就是家戶數增加的部分,臺灣過去五十年來,每一年的家戶數都在提升、沒有任何一年有減少過,這段期間當然也包含了前面提到過的房價六次空頭下跌紀錄,也就是說:如果家戶數增加,就代表需求持續增加、就代表房價不會跌的話,那為什麼過去四十年卻跌過六次呢?連跌幅最大的 2016 年,家戶數的數字也是在增加的,不是嗎?

看完了利多的需求面,我們當然也要看看對立的「供給面」,就像是今天你要做任何投資,不可能只看獲利卻不看風險。

我們可以從下頁圖近十年的供給數據清楚看到,臺灣每一年的住宅供給量,都遠遠大於家戶數的增加數字,甚至大家常常講:「臺灣土地就那麼點,住宅的供給當然是很有限的」,但數據上卻清楚表明從 2016 年開始,臺灣的住宅供給量就是一年比一年高,完全沒有停下來的趨勢。

最好的例子就是 2021 年,依據國泰房價指數的統計,該年度的平均年漲幅是 27.19%,是漲幅的歷史新高,然而就在這一年,代表需求面的家戶數增加數量,卻是近五十年歷史新低的 7.27 萬;同時,代表供給面的建築發照量,創下 26 年來新高的 17 萬戶。

需求量創下新低、供給量創下新高,代表著嚴重的「供過於求」,然而嚴重供過於求的市場,卻能創下歷史新高的房價漲幅,難道你不覺得這樣的房價是有問題的嗎?

原因你現在也知道了,2021 年這麼誇張的漲幅,並非靠臺灣本身的剛性需求,單純就是被氾濫資金和不理性追價的買方給墊高了而已,2021 年創下八年新高的 34.8 萬戶買賣移轉棟數,就是最佳證據。


11工商時報 https://ctee.com.tw/news/real-estate/588113.html


 

本文摘自采實文化:破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記

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