投機不鼓勵，投資靠實力

《房仲勝經-縱橫億萬商機》作者、
正聲電台房市節目「日光大道」主持人／張欣民

近幾年來國內房地產市場十分紅火，自己又在學校教不動產投資課程，因此常常有人問我，要如何投資房地產賺大錢？確實這幾年來在房地產景氣大多頭的環境之下，很多人都靠房地產賺大錢，但該如何做才能賺大錢呢？

翻遍國內外房地產投資的書籍，個人發現萬法歸宗，房地產投資容有許多不同的操作手法，但最後都可以歸納為以下四種模式：

※  傳統賺取租金模式

以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。這是很多業餘投資客的操作模式，業餘投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群，因此大多是採取傳統房地產投資模式，這也是長期以來，房地產市場上都存在的投資模式。

由於這類投資者都是以自有資金投資，所以一般比較不會在意外部資金利率之高低，也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性，往往在日後真要處分這些房地產時，其增值之價差也非常可觀。

※  投資賺價差模式

買進低價、賣相較差之產品，以裝修手法「改頭換面」之後，短時間內再以高價賣出，這是很多專業投資客在房市上操作的模式，這種模式也就是很多類似《房地產快樂賺錢術》作者慶仔等的操作模式。

慶仔擁有多年房地產投資實戰經驗，而且是屬於擁有成功經驗的實務界人士，他不諱言自己就是大家眼中的投資客。只是慶仔成功的模式，尤其一些遊走法律邊緣的作法，並不是其他的人都學得來，個人並不鼓勵，倒是作者解決問題的精神是值得大家學習的，事實上，天下沒有不勞而獲這回事，作者自己也承認，他是「花了數年研究」才有這樣的成果！

投資賺價差模式「投機」的成分高過於「投資」，個人也不鼓勵，況且現在國內有奢侈稅，你再如何高竿去想方設法避開奢侈稅，最後都還是無法逃出如來佛的手掌心的。

※  槓桿操作模式

這類投資者大多屬自有資金較低但月收入較高的族群，因此才採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資，但已算是業餘當中最高段之操作手法。

這類手法又可分為兩種，一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式，投資者是藉由小單位化手法，將大坪數的房子切割成小單位出租，賺取更高的租金收益，在低利率環境之中，除了第一間房屋投資標的可以租金養活自己之外，還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。

再以此類推到第三、四戶房子，只要操做得宜，利率相對穩定，這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後，在八~十年內還清所有的貸款，這也意謂著這些投資者十年後就不用上班，可以提早退休，讓這幾間房子來養活他們的退休生活。

第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋。預售屋在完工前最多只要繳交二~三成的自備款，但因工期通常都要兩年以上，若在這兩年間房市持續走多頭，房價跟著走揚，購屋人在交屋前轉手賣掉，其間獲利是相當可觀的，也是一種用小錢賺大錢的操作方法。

※  放長線釣大魚模式

這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式，選定大都市外圍便宜的土地（包括農地），買下之後就不管它，隨著大都市的發展往外擴張，這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地，都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。

這種投資模式，前提是要口袋夠深，不用跟金融機構借錢，而且眼光要看得長還要看得很精準，有耐心等待都市發展的步伐及政府重大建設投入的時點。

事實上，不管是哪一種房地產投資模式，「將風險降到最低，並且將財務報酬極大化」都是投資的最高原則，這在古今中外都通，只是最後個人還是要強調「君子愛財取之有道」，而不是一些旁門左道，這樣才能讓人賺錢賺得心安理得！

---本文出自《勇敢、用桿：房地產快樂賺錢術：銅板起家、房市煉金實錄》推薦序

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