文／林宏澔
有一位創世紀的學員跟仲介公司買了房子，經過半年， 他發現此屋為海砂屋，且地板有傾斜，一怒之下， 欲告仲介公司及屋主詐欺。此時，有建商登門拜訪，願意以市價多三成的價格購買他的房子，學員覺得很奇怪，為什麼海砂屋且地板有傾斜的房屋會有建商願意以市價多三成的價格來收購？原來是因為近幾年興起的「危老商機」。
危老重建之適用法條
所謂危老商機的法令，包含了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》及《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》等相關法條，因為大多以《都市危險及老舊建築物加速重建條例》為主， 所以該條例又被稱為危老條例。
上述案例中，要了解建商為何願意高價收購海砂屋，就要先認識一下何謂海砂屋，海砂屋用的是所謂的高氯離子鋼筋混凝土，因為混凝土混充的是海砂，所以一般俗稱海砂屋。海砂中的氯離子會令牆面長出壁癌，長期則會腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，房子的結構安全因此備受威脅。因此海砂屋有拆除的急迫性，也是政府優先強制拆除的建築標的。
綜上所述，買的既是海砂屋又地板傾斜，當然適用危老條例，政府為鼓勵住戶危老重建，祭出許多獎勵補助以及稅捐減免之措施，建商便是看中其中巨大商機，以下將逐步說明危老重建有哪些好處。
危老重建之容積獎勵
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條第 1 項提到獎勵的上限：「重建計畫範圍內之建築基地，得視其實際需要， 給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地 1.3 倍之基準容積或各該建築基地 1.15 倍之原建築容積，不受都市計畫法第 85 條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制。
為鼓勵加速重建，危老條例第 6 條第 2 項規定，符合下列條件將再給予獎勵，不受上述獎勵上限之限制：
- 施行後三年內：各該建築基地基準容積百分之十。
- 施行後第四年：各該建築基地基準容積百分之八。
- 施行後第五年：各該建築基地基準容積百分之六。
- 施行後第六年：各該建築基地基準容積百分之四。
- 施行後第七年：各該建築基地基準容積百分之二。
- 施行後第八年：各該建築基地基準容積百分之一。
獎勵建築基地 1.3 倍之基準容積
民國 88 年 6 月 18 日政府實施容積率的管制，危老則有 1.3倍的基準容積。根據《都市更新建築容積獎勵辦法》第 3 條對於基準容積的解釋，「指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數」。例如台北市第三種住宅區的容積率是225%，若是危老建築，最高可以爭取 30% 的容積獎勵。
獎勵建築基地 1.15 倍之原建築容積
原建築容積則是「指實施容積管制前已興建完成之合法建築物，申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積，扣除建築技術規則建築設計施工編第一百六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。」
沒有實施容積率之前，興建房屋的高度是以面臨的道路寬度的方式計算可建高度。在容積率實施前，房屋的樓高可以蓋的高度的計算公式為：6 ＋ 1.5× 路寬計算。假設一塊基地臨路寬 10 米，則可興建高度為：6 ＋ 1.5×10（米）＝ 21（米）， 如果每樓層高度為 3 米，則可以蓋到七樓。
也就是說，透過危老重建，屋主將可沿用舊的建築法規興建更多的建築面積。
所以說，上門拜訪的建商，才會願意以比市價高出三成的價格收購，因為建商在旁邊已有建築基地，只要獲准危老重建的申請，建商便可鄰接周邊土地與海砂屋本身之基地，加上時程獎勵，最高可以獲得 40% 的容積獎勵。
危老重建之稅捐減免
由於危老重建是政府正在推動的政策，除了建築容積獎勵之外，在稅賦方面也提供了許多重要優惠，危老條例第 8 條便規定，在危老條例施行後的五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，只要經直轄市、縣（市）主管機關同意， 得依下列規定減免稅捐：
- 重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
- 重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
- 重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止。但以十年為限。
總而言之，在政府政策帶頭的趨勢之下，房地產業內因危老建築衍伸出了許多新的商機，所以 30 年以上之老舊建築物， 都極有可能有重建的價值，都市內屋齡越老的房屋越有機會重建，甚至很有可能以高於市價的價格出售給正在進行土地整合的建商們。
- 逢甲大學建設學院 助理教授
- 中華民國不動產經營管理協會 理事長
- 創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
- 台北市建築經營管理協會 創會理事長
- 東吳大學商學院 助理教授
- 林宏澔 教授/ 著《賺大錢 靠土地》—書
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