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房市多空指標 5大重劃區抵費地標售戰將開打

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房市多空指標 5大重劃區抵費地標售戰將開打

【住展房屋網/台北報導】距九合一大選投票日僅剩一個多星期,在選舉之前,房市彷彿進入凍結時空,不只購屋族觀望不前,就連砸錢獵地的業者也減少,土地成交金額亦同步下滑。不過到了選後與明年,北台灣共有六大重劃區將進入開發階段、有五大重劃區會啟動抵費地標售戰,戰火一觸即發,而其標售結果更是房市多空重要指標。 

重劃區車輪戰 引爆明年房市 

據住展雜誌統計,預計在選後至明年標售抵費地的公辦重劃區共有5處,全集中在新北市與桃園地區,其中三重區的「二重疏洪道重劃區」已公告標售,並預計於12月1日開標,另還有八里區「台北港特定區」,與年底前完工的「新莊北側知識產業園區」,以及桃園市的「經國重劃區」與「中路重劃區」。 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,由於北北桃都會區土地愈來愈少、價格也居高不下,所以基地方整的抵費地標售勢必會掀起競標潮。若無意外,民間自辦的鶯歌「鳳鳴重劃區」,明年也會陸續出現新建案,因此明年北台灣就會有六大重劃區投入開發,重劃區獵地、推案能量將會顯著提升。 

新北市3+1 地價提前上漲 

二重疏洪道重劃區位在二重疏港道兩側,緊鄰捷運三重站,未來重劃區內還將增設機場捷運博愛站,擁有捷運與水岸兩大題材;其中公共設施用地約31公頃,光是公園就有四座,另住宅區、商業區及宗教專用區面積約37公頃。現重劃區地價每坪已喊破百萬,商業區土地最高應可標到150萬/坪;另河岸第一排房價將與重陽重劃區水岸第一排比價,上看70萬/坪機率不低。 

新莊北側知識產業園區位在副都心重劃區北側,主要發展文化事業、媒體製作等知識產業,因此產業專區占地比重不小,約占總面積的22%,另商業區加住宅區則占約26%。由於副都心重劃區房價成交行情多已超過50萬/坪,北側知識產業園區若以相對低價搶市,應有機會將搶食副都心的客源。 

八里台北港特定區雖離台北市區較遠,但因有自由經濟示範區與娛樂特定區招商題材,在開發消息釋出後就吸引許多業者前往獵地,盛傳土地成交價最高到60萬/坪。由於土地價格已提早反應利多而飆漲,推升業者推案成本,增添未來以相對低價拉攬外地客的難度。不過台北港特定區的房價天花板會到哪裡,還是得視自由經濟示範區落實程度而定。 

位置在新北與桃園交界的鶯歌鳳鳴重劃區,是明年北台灣新興指標重劃區中唯一的民間自辦重劃區。由於台鐵桃園捷運化工程(捷運紅線)將在重劃區旁增設鳳鳴車站,使鳳鳴重劃扶搖直上,土地價格跳漲至50萬/坪以上;若初期推案銷售狀況不錯,房價可能很快朝3字頭邁進。 

桃園雙星升空 地價飆破百萬 

桃園的部份,經國重劃區與中路重劃區抵費地標售作業也箭在弦上,其中經國重劃區距桃園(南崁)交流道近,又有南崁溪景,傳商業地每坪價格已喊上百萬,部份台北建商也南下至此獵地,未來新建案開價見4字頭似乎並不意外;較大的疑慮是,重劃區旁的中油與長榮貨櫃無意參與開發,是往後房市主要抗性。 

至於腹地完整的中路重劃區則更受矚目,該重劃區從徵收前至今均備受市場資金寵愛,土地交易相當熱絡,各大建商爭相投入,連國泰建設都來摻一腳,每坪土地成交價也早已破百萬。重劃區內60米綠園道、以及中央公園第一排的抵費地,脫標價格可能追上、甚至超越藝文特區。 


抵費地標售 關注四重點  

住展雜誌企研室經理何世昌分析,在選舉過後,外部干擾將暫告一段落,各公辦重劃區抵費地標售作業應可按正常程序公告招標,而招標的過程與結果,正代表不動產業者的信心與對未來房市看法,而這當中有四個重點值得進一步觀察。 

第一,抵費地脫標價是否會創新高?因為業者不會拿自已的錢開玩笑,若要花高價標地,一定是看好未來房市才會大膽追價;反之,若態度趨於保守,投標價格就不會高出底價太多,溢價率也難以拉升。 

第二,若抵費地脫標價創新高,應注意有無帶動周邊新建案價格上漲,若脫標價創新高但周邊房價不漲,則顯示市場買氣不佳,房價欠缺上攻力道。 

第三,投標家數的多寡,反應業者「準備案源」的意願度高低;若投標單普遍偏少,除了可能是標售底價偏高外,則可能是業者看法不樂觀,拓展新案源意願不高。 

第四,桃園經國與中路兩大重劃區,應關注大台北建商南下競標家數是多或少。何世昌指出,若大台北建商競標家數多,意謂市場仍看好桃園房市,才會積極搶標;反之,若桃園升格再加機場捷運將通車,都無法吸引大台北建商到桃園標地,則透露出桃園房市可能走軟的訊息。

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