【住展房屋網/台北報導】食衣住行乃人類基本需求，而房屋提供人們最根本遮風避雨處，屬四大基本需求中住的層面。因此，即便房地產商品內含土地這個稀有財，具備投資價值，但到最後，其實還是建立在自用民生需求的基礎上。
再說得更明確就是，扣除極少數拿來炫富或當作資產的豪宅或房產外，絕大多數的房屋商品，最後都必須靠所謂的民生，或說剛性需求承接；據此，除了國民平均消費力或薪資高低外，一個地區的人口質量變化，毋寧是長期房市榮衰的最重要指標。
說到人口，以台灣老化速度全球最快，生育率全球最低的現況研判，長期房市的確將缺乏足量需求支撐市場價量；如再考慮近五年、十年房價的瘋狂飆漲程度，說台灣房市無泡沫化疑慮，用自我感覺良好還不足以形容。
台灣人口即將負成長、人口紅利由正轉負，影響的不光房地產，整個國家社會的生產及競爭力都會下滑，衝擊程度非同小可，因此20日國發會公佈最新版人口政策綱領，因應明年起國內15至64歲工作年齡人口將每年減少18萬的衝擊，擬納入擴大勞動參與和精進移民政策兩項理念，期盼五年內將國內勞參率，由目前的58%提高到六成以上。
官方針對人口問題積極提出對策，住展房屋網企研室認為，對國內房市及整體產經發展來說，當然是好消息。但除人口外，也應該同步針對居住政策進行調整及檢討；特別是精進移民部分，目前國內對外籍人士購屋置產雖已有限制，但如果未來要進一步開放，則相關政策必須要做調整。
住展企研室認為，未來移入的外籍人士，將有消費力強的高階白領，但也會有藍領勞力階級，照顧國內高齡人口的照護者更將為數不少；他們的居住需求，都會對國內住居市場產生若干影響。
消費力較強，甚至高於國內平均水準的高階白領，可能成為承接國內目前高房價的隱藏主力，因此必須在不影響其居住權益的前提下，修訂以稅制為主的相關法令，以免造成墊高房價、讓本地人愈來愈買不起的排擠狀態。比如外國人購買房產，除了棟數上限及需有居住事實外，交易利得課稅稅率應高於本地人。相經濟能力稍弱的外籍人士，則和國內同階層人士一樣，政府有責任提供相對廉價租金的公營住宅，或透過制度健全租屋市場。
至於退休年齡上修，固然會使房市需求量不至衰退太快，但長期來說，仍無法阻擋人口高齡化的事實。而高齡人口也有消費能力高低的落差，因此未來無論公營住宅或私人建物之空間規劃，都應符合高齡人口需求；這部分，必須透過教育宣導及建築技術規則部分修定雙管齊下。
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