安怡陪你聊房市
擁有可愛甜美形象的藝人郭書瑤,意外遭爆料是「惡鄰」,不只長期欠繳「新紐約」的社區管理費,拒收要求繳款的存證信函,包裹也只簽收不領回,導致個人物品佔據整個社區大廳。對於這種問題鄰居,社區該怎麼處理呢?能不能要求罰款,甚至限制該住戶使用公設等相關權利呢?
社區規約權限有多大? 連你養寵物都能禁止
講到這個我們就先來談談,社區住戶的責任義務,除了要遵守《公寓大廈管理條例》外,社區亦會透過區分所有權人會議決議,訂定具約束力的社區「規約」,只要是不違反強制或禁止規定,不背於公共秩序或善良風俗,都可在規約內訂定規定,以落實社區自治的精神。
規約的權限有多大?例如飼養寵物問題,《公寓大廈管理條例》第16條第4項指出,「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」乍看是沒有禁止飼養寵物,但該法條後面又說「但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。」換言之,如果規約明定禁養寵物,也只能遵守。
要求觸犯規約的住戶繳罰款? 恐違反法律保留原則
規約如同社區的金科玉律,有些社區便什麼東西都往規約內定,以為只要寫上規約,通過區分所有權人會議,就萬無一失,例如有些社區會在規約中訂定罰則,要求違規住戶繳交罰款,或將違規住戶感應卡消磁等去限制住戶的權益,也因而引發爭議。
像是前述講的欠繳管理費問題,就算在規約內訂定罰款,也有專家認為,以區分所有權人會議中的以多數決通過此類罰則,恐有違反法律保留原則,除非獲全體區分所有權人同意,否則可能導致該規約無效。因此,我們普遍會建議管委會,先規勸、催告違規住戶,若無效再請主管機關裁罰,避免自行「動用私刑」產生法律風險。
惡鄰條款是終極絕招 可強制住戶出讓所有權
那難道就沒其他辦法懲治這些「惡鄰」了嗎?倒也未必,《公寓大廈管理條例》第21條就有規定,當住戶積欠管理費超過2期或達到一定的金額,經催告後仍未給付,管委會可以向法院聲請支付命令。
此外,社區還有一招最強的殺手鐧,可動用《公寓大廈管理條例》第22條,也就是所謂的「惡鄰條款」,當住戶欠繳管理費,經強制執行後,又積欠金額達1%,3個月內未改善,管委會就可透過區分所有權人會議決議,訴請法院強制該住戶遷離並出讓產權,倘若經判決確定後3個月內仍不出讓產權,管委會得聲請法院拍賣其產權。
「惡鄰條款」並非只適用於欠繳費用的情況,舉凡任何嚴重違反法令或規約的行為都可能觸及,也由於該條款賦予極大公權力,行使門檻也相當高,實屬無奈之舉,倘若真的走到這一步,大概也是因為這「惡鄰」聲名狼藉,行徑惡劣,才會導致天怒人怨,不得不出此下策。
買房前多打聽 選擇管理良好的社區避開惡鄰
畢竟買房只需財力,不考量品德操守問題,既然難以徹底杜絕「惡鄰」存在,購屋族在找房的時候,就可以多加留心,跟左鄰右舍打聽居住體驗,或透過社區佈告欄公告訊息,了解社區管理的實際狀況,是否存在欠繳管理費或鄰里紛爭等問題,也可詢問物業公司,甚至參考優良公寓大廈的評選結果,來選擇管理良好的社區。
常言道,千金買房,萬金買鄰,都市中的集合式住宅已是大宗,能遇到守規矩、相互尊重的好鄰居,實屬難能可貴。現在,我想問問正在閱讀這篇文章的你們,你有遇過什麼糟糕的「惡鄰」嗎?有什麼厲害的解決方法嗎?到安怡陪你聊房市臉書粉絲專頁,跟我們一起聊聊吧!