安怡陪你聊房市
文／樂屋網調研中心經理洪安怡
自去年8月「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安）政策實施以來，引發全民購屋熱潮，同時衍生出諸多市場亂象，如買後轉租、人頭戶購屋等。面對輿論壓力，公股行庫推出「簽切結書」措施，試圖緩解炒作風潮，行政院長卓榮泰亦承諾進行政策檢討。然而，這些應對措施能否有效遏止亂象呢？
回顧「青安」的政策演變，舊版青安是貸款額度800萬元，寬限期3年，還款年限30年，政府補貼利率也僅半碼，跟一般銀行提供的首購或軍公教房貸相去不遠，在條件沒有特別優渥的情況下，申辦誘因自然不高，未引起廣泛討論。
然而，新青安推出，卻徹底改變了局面：貸款額度提升至1000萬元，寬限期延長至5年，還款年限擴展至40年，政府利率補貼增至1.5碼，加上公股行庫吸收部分升息，實質補貼高達2碼，優渥的條件引發市場熱烈反應，同時也暴露出政策設計的三大缺陷。
其一，齊頭式補貼，加深居住不正義
既然是政府補貼，難道不該把錢花在刀口上？但不論是舊版青安還是「新青安」，都是不限「首購」，不設年收入門檻，年齡規範也只要成年即可，所謂「青年」，竟是18歲到188歲皆符合，內政部的住宅基金如此揮霍，豈不荒謬？
相較之下，內政部「自購住宅貸款利息補貼」合理許多，利率更低，申請條件也較嚴苛，放款額度也不高，更能有效防範投資炒作。
其二，違規成本過低，吸引買方賭一把
新青安政策的違規成本過低，助長了投機行為。即便要求簽署切結書，一但被發現違規，也僅需把先前的補貼繳回，改回一般房貸方案而已，並無太大損失，難以有效遏止人頭戶申貸、買後轉租等違規行為，這種低風險高報酬的結構，無疑刺激了投機心理。導致資金不夠的要借，資金足夠的更要借，高堂老母，成年子女都拿來當人頭。
其三，銀根一邊緊縮一邊寬鬆？官方各部會政策相互矛盾
而新青安政策與其他房市調控措施之間存在矛盾，官方一方面端出預售屋禁止換約，房地合一重稅等措施來抑制供給，另一方面又透過新青安寬鬆資金，買方滿手現金找不到貨，供給不足下，進一步抬升房價，這種政策不一致性，無疑加劇了市場的混亂。
新青安5年寬限期躲房地合一重稅 助長炒作行為
更令人不解的是，新青安的5年寬限期，恰好與房地合一的重稅期吻合，為投資者提供了一個低成本、高獲利的操作空間。以一間1250萬元的房屋為例，利用新青安最寬鬆的條件，貸款8成1000萬元，還款40年，寬限期5年，一段式利率1.775%來計算，前5年寬限期，每月還款大約1萬4792元，前5年的房貸支出合計約88萬7520元。
5年寬限期後，假定房價漲幅50％（參照信義房價指數2019年Q1至2024年Q1漲幅），轉手成交1875萬元，帳面獲利600萬元，就算扣除房地合一120萬元的稅金，還能大賺480萬元，對應買方實質投入的資金，約莫僅100多萬元，更遑論還能重購退稅，或多等1年使用400萬元免稅額來降低房地合一稅，這種誘人的回報無疑會刺激更多投機行為。
無殼蝸牛自備款不足 被迫轉往預售屋市場
然而，真正的經濟弱勢群體——那些連2到3成的自備款，都籌措不出的無殼蝸牛們，無法享有新青安的優惠方案，只能或被迫繼續承受高額租金，或轉向預售屋市場。建商趁機推出低首付、工程期零付款等方案，表面上為購屋者提供便利，實則可能使其陷入長期債務困境，同時推高新建案價格，不僅未能解決原有住房問題，反而可能加劇財富分配不均，為房市健康發展埋下隱患。
誠然，新青安政策並非房市亂象的唯一禍首，市場資金充裕，剛性需求不滅，民眾望穿秋水盼不來房價跌，整體市場瀰漫著「今天不買，明天會更貴」，再來個新青安大手一推，形成了當前的市場局面。
青安從一開始，就是錯誤的補貼政策，既不公平，更加深了居住的不正義。要支持真正需要幫助的群體，避免補貼的美意淪為炒作房市的工具，就要重新審視新青安，加嚴申請條件，提高違規成本，並與其他房市政策一致，才能在追求社會公平，並兼顧經濟發展間，找到一條更為平衡可行的道路。
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