早期市中心都是樓高5樓的建物，郊外住劃區後來才越蓋越高。(圖片來源小蝦)
在選擇居住環境時，樓層的高低對於生活品質有著重要的影響。無論是沒有電梯的公寓，還是有電梯的華廈，每個樓層都有其特定的優勢與挑戰。本篇文章將深入探討公寓與華廈的樓層定義，並分析不同樓層的優缺點，以幫助讀者在選擇住宅時能夠做出更明智的決定。此外，針對老宅的都更機會，我們也將提供一些實用的建議，讓讀者在購屋時能夠全面考量未來的潛在增值空間。
1. 公寓華廈差在哪？用樓層高度分辨
先了解公寓與華廈本身的定義：根據內政部「公寓」指的是包含五樓以下的無電梯的建物；「華廈」指的是包含十樓以下有電梯的建物。
公寓興起於 1950 年代，相對於早期三合院或透天厝的大家庭組成需求，轉向小家庭「三房兩廳」格局；華廈則興起於 1970 年代，因為住宅需求增加，樓層開始朝更高樓層興建，開始設置昇降機方便出入與緊急避難使用，六樓以上的華廈逐漸成住宅主流。
建築高度對應高中低樓層，70 年代華廈普遍設置在七樓，住商混合型華廈則會超過十 層樓，因此華廈中樓層會因總樓高有所不同，可用「N ÷ 2 +1 = 樓層位置」的公式來計算中樓層位置，公寓則通常是三樓是中樓層，可見下圖。
公寓華廈樓層定義
2. 公寓、華廈低中高樓層優缺點比較
｜低樓層 2 樓以下：適合長輩或更大空間需求者
公寓低樓層：一樓戶最適合長輩或行動不便者，沒有樓梯出入家門方便，另外因為公寓一樓大多有前後院，多出的空間還能停放汽機車或設置成庭院，若鄰近馬路還可能成為店面或事務所，相對於其他樓層空間使用更加彈性；但要注意容易有蚊蟲鼠患、空氣汙染和隱私較差問題。
公寓二樓也適合長輩居住，不過二樓常是整棟公寓的管線轉折處，要注意有管線阻塞甚漏水問題。
華廈低樓層：華廈一樓大多是管理室或電梯出入口，因此二樓是華廈的最低樓層。二樓以上的高度隱蔽性與採光都較一樓佳，但華廈大多緊鄰巷弄或馬路，須注意交通噪音問題，樓高度慎防宵小，夜間也要注意環境監控。
｜中樓層 3 樓以上：採光與空氣品質佳
公寓中樓層：電梯大樓有所謂的黃金樓層，指的是位於大樓總樓層的中間戶，公寓三樓就是黃金樓層，沒有一樓的蚊蟲、噪音和竊盜問題，也沒有四、五樓爬樓梯的不便，能擁有較佳的採光，空氣品質較佳；但缺點是若鄰近馬路，窗戶看出去可能會有電線桿或路燈，會有光害問題，另外房屋單價也較其他樓層貴。
華廈中樓層：四樓至七樓高度屬於中樓層，與公寓三樓一樣是黃金樓層，價格通常是該社區中最貴，且因為等待電梯時間沒有高樓層久，保值性佳轉手容易。
｜高樓層 4 樓以上：視野最佳，但有日曬漏水問題
公寓高樓層：矮老公寓四樓是最高層樓，一般常見的公寓則以五樓為最高樓，也被叫做次頂樓。公寓高樓層視野採光通風最佳，售價上四樓戶若接近馬路，窗外甚至有樹梢綠意，也伴隨著夏季蟲鳴鳥吵雜聲。但因為公寓高樓層爬樓梯費力費時，出入不便讓房價明顯低於中低樓層。
五樓戶因太陽折射關係，座向東、西方位置的社區，很常會有太陽直曬問題，夏季冷氣電費高，颱風過境也要慎防迎風面、頂樓地板有強烈雨勢的漏水問題。有屋主會連同頂樓加蓋一起銷售，要小心使用權區分，避免違建使用而產生爭議。
華廈高樓層：與公寓高樓層不同的是，不用爬樓梯房價反而攀高，樓層越高價格越貴，若是住在戶數較多的社區，上下班可能還有等待電梯的時間；華廈高樓層至六樓以上，寧靜度優於公寓。
｜頂樓加蓋：公寓獨有的設施
頂樓加蓋只會在公寓物件出現，雙北最常發生五、六樓住戶加蓋成出租物件轉取租金，這邊要提醒，頂樓平台屬於共有部分，所有住戶都能拿來使用，不是特定住戶專有使用，買房時若遇到五六樓戶屋主連同頂樓加蓋販售，要小心可能有違建風險，即便是既成違建沒有拆除風險，但購買還是要詢問清楚產權劃分。
頂樓銷售市面上通常會以單坪的1/3折進行計算。
買房等都更不是沒有機會，以雙北來說，要靠近捷運站。(圖片來源樂屋網AI生成)
3.高齡公寓華廈想等都更? 3個重點提醒
不少人買公寓除了實坪大空間、生活機能佳和能保值，其中有部份也是比較容易等到危老都更的機會，高屋齡始終是公寓、華廈的死穴，不過買了老宅真的有機會都更嗎？以下幾項重點提醒：
｜留意土地持份
都更首重土地持份，過往有房仲品牌統計，北市精華區同社區四樓公寓比五樓公寓房價高，主要原因竟然是四樓戶土地持份高於五樓戶，土地持份越多，未來參與合建或委建分回的比例就越多。另外四樓層公寓與五樓層公寓屋齡較老，持份也是後者較多。
｜一樓是否是店面或工作室
公寓危老都更通常是中高樓層支持，但低樓層不參與，主要原因是這些一樓戶若接近馬路，都更會導致沒有租金或開店收益，在討論居住分配時會用高於市值的價格要求建商收購，增加都更困難。
｜老宅座落地點與基地大小
老宅改建是否能成還有一個重要關鍵：「地點」，這牽涉到改建後建商是否有足夠的利潤支持整個都更專案，舉例來說，靜巷和捷運站一分鐘，絕對是後者較能成案，便利的交通能帶動完工後的銷售與單坪價格。另外是「基地」大小，基地越大能獲得的獎勵容積較多「賣更多戶」，建案規畫時的容積率建蔽率也能較有彈性，基地小則獲利有限。
結論
選擇住宅樓層是一項個人化的決定，需要考慮到居住者的需求與生活習慣。低樓層適合長輩或有更大空間需求的家庭，中樓層則因採光與空氣品質佳而成為許多購屋者的首選，高樓層雖然有視野與寧靜的優勢，但需注意日曬與漏水問題。而對於希望未來有都更機會的購屋者，需特別留意土地持份與地點等因素。無論選擇哪種樓層，了解各自的優缺點，並根據自身需求做出選擇，才是最重要的。
