買房子有房屋權狀,但房屋謄本更能看出房子的各項細節,買房前不妨調閱出來看個分明。(樂屋網 覽山不用早)
常聽到房子的身分證叫做「權狀」,但若要知道房子的各項歷史紀錄要調閱「謄本」,什麼是「 謄本 」?為什麼買房子要先查看謄本 ,就讓樂屋網小辭典為你說分明。1|為什麼需要查看謄本?
什麼是「 謄本 」?
謄本指的是政府地政機關核發的文件,將電腦建檔的土地與建物的登記事項以紙本方式呈現,用來確認不動產的所有權和相關資訊,在不動產交易當中非常重要,民法也提為保障交易公正性,可供第三方查詢不動產資訊。
謄本又分為「 土地謄本 」和「 建物謄本 」,前者即記載「 土地登記 」的文件,後者是記載「 建物登記 」的文件。為什麼要查看謄本?除了房屋的基本資料外(建物地址、總面積等資訊),還記載其他房屋重要資訊,相對於權狀更為及即時且詳細,舉例來說,房仲接到屋主委託,第一件事情就是調權狀,先了解房屋各項過往重要事項。買老屋或新屋,謄本還能這樣用:
中古屋查謄本:降低買賣糾紛、推算錢屋主入手價
1.降低買賣糾紛:調閱謄本好像很麻煩,但其實任何人都可以到地政機關調閱,如果是買屋主自售的房子,沒有房仲幫忙把關房屋產權情況,自行調閱謄本,就能了解房屋是否有分割、設定預告登記或法院查封等情況,降低因付錢無法取得產權的問題。
2.推算屋主入手價:謄本上有登記日期和出售日期,如果日期接近可判斷出是投資客,急著出售換現金,可藉此增加議價空間。另外,檢視他項權利部有「擔保債權總金額」,可推算出當時屋主購入時銀行給的房貸額度,當作議價的參考籌碼。
預售屋查謄本:融資抵押權塗銷、建商議價
1.融資抵押權塗銷:大部人都認為建商有資金蓋房,應該沒有購屋糾紛吧,但過往曾發生建商買地蓋房跟銀行融資貸款沒清償,導致買房付交屋尾款後無法交屋,調閱預售屋謄本,可以檢視是否有融資抵押權還未塗銷的情形。
2. 和建商議價:某些社區新建案未銷售完畢,可以藉由調閱謄本,查看是否是歸屬建商名下,比對一下完工時間,如果相距多年,或許有機會可以和建商議價用較低的價格入手。
2|謄本的類型
不動產謄本主要分為三類,第一類與第二類差別,主要差別在資訊揭露程度,以下說明差異:
第一類謄本:限本人申請
最詳細的謄本,僅限屋主或其代理人申請,可以看到謄本所有權人姓名、身分證字號、戶籍地址。
第二類謄本:任何人都可申請
部分資訊揭露、隱藏個資,任何人都可以申請,房仲經常使用二類謄本查詢賣方委託房子情況。
第三類謄本:利害關係人申請
僅限與屋主在法律規定中的利害關係人,如妻子或繼承者,會揭露屋主的完整姓名及完整住址。
過往常聽到房仲為了開發物件申請謄本,導致沒有要賣房的屋主不堪其擾,若有這樣的憂慮可臨櫃至地政事務所隱匿部分住址與資訊,保障個資。
3|謄本內容解讀
拿到謄本,上頭密密麻麻的字有看沒懂,但其實謄本內容由「標示部」、「所有權部」和「他項權利部」三個部分組成,且此三個部分有一個共通點:「登記日期」與「登記原因」,主要用來記載登記建物或土地的變更事項。以下逐一說明:
標示部:不動產的基本資料
記載不動產的基本資料,如地址、地號、登記日期、登記原因、建築完成日期、層次面積、共有部分面積、權利範圍、使用分區、建物用途、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號以及其他登記事項等。
過往曾發生謄本面積與交易時面積差距過大,進而訴請物之瑕疵擔保的事件追返價金,足見謄本的重要性。
所有權部:不動產持有者的資訊
記載不動產的所有權狀態,包含所有權人姓名、身分證號碼、地址、登記日期、登記原因、所有權範圍、權狀字號、當期地價和其他相關細節。
此部分資訊很重要,舉例來說,可從「登記日期」得知屋主何時取得房子,用來當作議價或稅務的判定;從「登記原因」可看出屋主是買賣、贈與還是繼承房屋;「其他登記事項」可看出是否有查封、假扣押、假執行、假處分及查封等限制登記資料。
他項權利部:查封抵押看這裡,釐清債權現況
記載不動產的其他權利狀態,如房子有被查封、抵押或假扣押,這部分都能看得一清二楚,若他項權利部空白,可能表示房子並沒有貸款。檢視他項權利部,可以得知該棟房子是否有債權關係,購買上是否有其風險。
他項權利部資訊繁多,簡易的舉幾個例子,如「登記次序」可看出登記者的先後順序、「債權額比例」可看出該不動產向多少人借貸、「擔保債權總金額」可看出不動產的貸款成本、「融資抵押權」可看出建商抵押給銀行的融資資訊。
謄本也有假造的?利用掃碼,也能線上查驗,逐一查詢各項資訊。(圖片來源 桃園市鄭政府地政局)
延伸閱讀:查驗謄本真偽
4|如何查詢謄本?
申請方式極為方便,除了臨櫃至當地的地政事務所外,還有以下三種方式:
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網路申請:至各地區地政局網站申請,但需用自然人憑證進行申請。
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謄本櫃員機:也是實體申請,但是利用謄本櫃員機可以省去排隊冗長等待時間。北北桃中甚至還推出跨縣市申請,可用自然人憑證、健保卡、身分證驗證領取。
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通信申請:將謄本申請書、足額費用及郵資一併寄送到各縣市地政事務所,並在信封正面左上角註明「通信申請地籍謄本及相關資料」字樣。
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便利超商申請:持自然人憑證或工商憑證至7-11、全家、萊爾富、OK等 4 大超商申請。
5|謄本和權狀的差異?
謄本的用途常和權狀搞混一起,以下簡易整理二者區別:
延伸閱讀:什麼是不動產權狀?
在購房交易中,謄本扮演著至關重要的角色,提供了有關不動產的詳細資訊,從土地與建物的歷史記錄到所有權和其他權利的現況。透過查閱謄本,買家能夠清楚了解房產是否存在法律糾紛、貸款抵押等問題,從而減少交易風險。
此外,謄本還能協助買家在議價過程中取得優勢。不論是購買新屋還是中古屋,謄本都是保障交易安全和確保產權透明的關鍵文件。懂得善用謄本,能讓購屋過程更順利、安心。
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