文／王奕淳
戴德梁行昨（7）日公布2024年第三季商用不動產市場季報，根據統計，第三季商用不動產交易熱絡，在科技業擴廠買盤帶動下，季增65％，反觀投資型買盤幾乎停滯；土地交易態勢也十分強勁，交易量破千億大關，創單季歷史新高。
不過在央行祭出第七波信用管制後，預估第四季的住宅及土地交易將陷急凍，戴德梁行董事總經理顏炳立更表示，若交易量低於月均2萬棟，可能就會發生蛋黃區房價跌5%、蛋白區跌15至20%等情況，但房價腰斬則是「一點機會都沒有！」
科技業購地自用為主 投資型買盤停滯
根據戴德梁行調查，科技業積極購置廠房及辦公室，以擴充產能，帶動第三季商用不動產總交易金額來到1,140億元，較上季增長65%。
其中，最大筆交易為台積電斥資171.4億元，向群創光電購入位在南科的廠房；其次台灣美光及日月光半導體，分別以74億元、52.6億取得南科及高雄楠梓科技園區的廠房。
戴德梁行分析，本季交易以企業自用為主，工業及廠辦類交易占比高達75%，投資型買盤在租金投報率偏低的情況下，交易幾乎停滯，預計企業自用需求主導商用不動產的趨勢不變。
兩宗百億交易帶頭 土地交易強勢表態
土地市場表現尤其驚人，根據戴德梁行統計，第三季的土地交易量1,117億元，一舉超越去（2023）年全年度總交易量，更寫下史無前例的單季新高記錄；累計前三季土地交易金額達2,144億元，預估2024全年土地交易量可超越2,357億元的五年均線。
戴德梁行說明，主要是因9月最後一週，台灣人壽桃園航空城產業專用區土地交易案及大同出售北市商三(特)土地及合作興建權利案，兩宗百億級交易量合計達233.39億元，推動第三季土地交易表現。
戴德梁行表示，儘管上述兩宗工業土地交易搶盡本季市場目光，但住商類土地交易仍佔多數，第三季十大土地交易及第三季總交易金額中，住商類與工業類土地都維持8：2的比例。
進一步看到土地交易價格，首都圈以外地區漲幅較為明顯。以台中市為例，以往台中單價突破280萬元的土地，幾乎都是位在七期的新六、新八及水湳的文商區，法定容積率500％以上，但近期台中法定容積率300％的精華區土地交易單價，則已漲到280萬元以上。
Q4住宅土地動能降溫 工商土地需求穩
展望未來土地市場前景，戴德梁行指出，央行祭出第七波打房政策後，預期第四季的住宅及土地交易將進入急凍階段。住宅部分，今年1至8月全台買賣移轉棟數為24.1萬棟，即使9至12月房市急凍，在剛性需求支撐下，今年全年的買賣移轉棟數仍有機會達到32萬棟的目標。
至於房價未來漲跌趨勢如何，顏炳立以2016年房地合一稅新制上路後，買賣移轉動數降至月均約2萬棟為標準，預估今年底的交易量若更低，房價便可能開始修正，就算蛋黃區不跌，蛋白區也會出現10%跌幅；他也再次提醒「天邊的彩虹不要追」，直言當前並不是買房投資的好時機。
戴德梁行預估未來住宅類土地的需求將呈現量縮，建商購置土地的動能將降溫，而工業地產及以商用產品為主的商業土地，非央行或政策打壓對象，且仍有穩定需求。
戴德梁行董事總經理顏炳立表示，房價即便下修也會是緩慢下跌，並不會發生突然腰斬的情形。
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