文／蔡宥安
轉眼過了紛擾的2014年，迎向未知的2015年，不可諱言，在明年總統大選提前開跑下，必然有不少政策上的變數干擾，除了民眾矚目的房地合一稅是否通過，在持有稅上，爭論多時的囤屋稅也在今年正式上路，此外，所得稅最高稅率拉升到45%等，都替房市埋下不利因子。在種種利空因素下，打算今年購屋的民眾該如何應對？
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，去年以來受到稅改議題與政治因素影響，民眾信心與房市買氣持續不振，目前看起來，精華區房價應有5~10%左右的盤整，但在賣壓較大的區域，價格下修幅度可能高達15%。
今年買房不敗口訣：自用可買，投資不宜江龍名表示，相較於房市過去幾波調整，這波雖然價格難免修正，但在資金潮與低利環境下，只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域，都還不至於會出現大幅度崩盤，即便是成交量萎縮，還是會有個別市場的亮點存在。換言之，只要選對區域，目前正是能夠議價的好買點，長抱優質標的，即使無法有過去倍翻獲利，可是在低利時代，好標的依舊可以發揮其保本功能。
不過，對打算購屋投資的民眾而言，2015年確實風險不低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，打房政策凌厲，加上市場信心逐漸疲軟，「自住可買，投資不宜」，但最佳買點應該落在今年3月之後，某些賣壓重的區域應會在上半年出現降價拋售的物件，賣壓較輕的區域也會陸續在下半年之後有所反應，有需求的自用客戶可以積極進場。
徐佳馨表示，現階段利率仍處於低檔，雖然還不至於產生斷頭危機，也因此降價有限，但對成本較為斤斤計較的投資者來說，買點還未出現。
至於北、中、南各區如何進場？優美地產企研室召集人葉立敏建議，自用客戶還是保守為宜，若以價格思考，北部可注意市郊與賣壓較大的區域，有機會撿到便宜。
中南部可以將重大建設周邊低價區列為首選，例如台中的捷運站附近，未來台中的新市長想要串聯山線與海線的周邊低價區，都可以積極找尋標的。南部地區由於房價變化不大，建議購屋人只要周邊機能強，屋齡不高，就可以考慮進場。
不過要提醒購屋人，房價下滑不會敲鑼打鼓，購屋人還是要多看屋，多與代銷與房仲等第一線業務互動，才能感受市場水溫、體察價格波動，買在最佳時點。
出手謹慎再小心：三大地雷區危險勿入即便2015年看起來是一個不錯的買點，只是，「買屋不怕跌，就怕跌跌不休」，信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德提醒，有3大類產品進場前要先停、看、聽，包括餘屋量大的低點燈區、重大建設跳票區，以及受政策衝擊的產品，今年都要特別留意。
首先，餘屋量大的低點燈區如近年推案不停的竹北、八德、青埔、新莊，這些區域有不少投資客進駐，因此餘屋壓力不小，其中特別要注意的是大坪數標的；這類產品由於銀行貸款不易，加上這波多頭走勢中，大坪數產品的案量不少，很容易發生多殺多或是投資客自願斷頭的狀況，進場不可不注意。
其次，重大建設跳票區也是千萬別碰的區塊。一個中大型重劃區發展到成熟，除了重大建設之外，生活機能也是一大關鍵，當日常生活無法被滿足時，自然就無法吸引到穩定的自用客戶進場，當籌碼混亂之際，風險也會提高。包括淡水、竹南等區，雖然話題不斷，卻不乏選舉煙幕彈，購屋人要特別留神。
其三，政策箭靶也是最好能遠離的NG標的。例如銀行放貸成數少的超級小套房、豪宅，或是近期調整標準單價，造成房屋稅、契稅暴增的新屋，都要特別小心。
曾敬德指出，民國103年7月1日之後，包括台北市、新北市、高雄、宜蘭等地皆調高房屋標準單價，從1到1.6倍不等，加上路段率近年來不斷調升，台北市針對豪宅還有路段率加成的豪宅稅，持有負擔更重，目前媒體炒得沸沸揚揚，進場者還是小心為妙。
雖然2015年是一個充滿變數年，可是對於自用客戶來說，反而會是一個購屋機會年，錯過之前10年多頭買點的民眾，不妨把握這個時間點積極議價，一定有機會可以在「亂市」之中，尋覓到自己的理想家。
明哲保身兩招
2015年市場充斥利空因素，但購屋人還是可以透過以下2個管道，先做足功課再出手，較能降低風險：
1. 內政部不動產實價查詢網：
透過實價全面揭露，購屋人可以掌握到最真實的價格，不至於被業者或屋主欺騙。
2. 官股行庫鑑價：
近期銀行放貸保守，詢問銀行貸款成數與意願後，就可知道標的是否物有所值。
三大NG產品
