市中心的豪宅通常擁有較好的景觀與良好地段。(圖片來源藍浩勻)
什麼是豪宅？財政部針對中古小豪宅出手課重稅，擁有高單價的豪宅住戶會有什麼影響？豪宅稅是如何計算的？就讓樂屋網買房小辭典幫你解答。帶你深入探討豪宅的定義，更快了解房市政策動態。
▋什麼是豪宅？先理解央行及財政部的豪宅標準
台灣的豪宅在中央銀行和財政部有不同定義，前者是基於不動產抵押貸款業務規定，後者是財產交易所得稅規定，講白了就是借貸和所得課稅的差異。
▍中央銀行定義的豪宅：
凡為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅（含基地），與金融機構辦理之抵押貸款，鑑價或買賣金額於以下範圍者，都屬於高價住宅貸款。
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台北市：鑑價或買賣金額為新臺幣 7,000 萬元以上。
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新北市：鑑價或買賣金額為新臺幣 6,000 萬元以上。
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雙北以外其他地區：鑑價或買賣金額為新臺幣 4,000 萬元以上。
▍財政部定義的豪宅：
財政部近期調整了豪宅的認定標準，新增了每坪單價門檻，避免投資者透過購買低總價高單價的小坪數豪宅來規避稅負。
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台北市：總價 6,000 萬元以上，或每坪單價 120 萬元以上。
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新北市：總價 4,000 萬元以上，或每坪單價 75 萬元以上。
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其他直轄市四都及新竹縣市：總價 3,000 萬元以上，每坪單價 50 萬元以上。
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其他地區：總價 2,200萬元以上，或每坪單價 35 萬元以上。
※2025年2月19日財政部調高了豪宅稅的課徵標準，並且加入原本沒有的「每坪單價」(不含車位)，讓豪宅稅的課徵標準更緊縮，過往可能不被視為豪宅的住宅，或是近年雙北常見的坪數小單價高的「小豪宅」也將納入列管。
▋豪宅稅是什麼？
豪宅稅並非一種獨立的稅目，而是針對高價住宅在房屋稅、地價稅等方面所採取的較高稅率政策。政府透過豪宅稅來調節不動產市場，抑制炒作行為，同時增加稅收來源。
▍豪宅稅：房屋交易所得稅
豪宅稅其實指的就是「高價住宅的房屋交易所得稅」，房屋交易所得稅是「舊制」，相對房地合一稅「新制」，2015 年 12 月 31 日以前取得的不動產都適用房屋交易所得稅，2016 年 1 月 1 日則適用現行常聽到的「房地合一稅」。
2025 年 2 月 19 日調整除了下調整舊制的豪宅稅，也調高了所得獲利率，從原本 17% 提高至 20%，賣房的所得併入綜合所得稅當中。如果無法查證原始取得成本，則改由房屋評定現值計算應納稅收入，並以 20% 計算所得額。
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計算公式：不動產買賣金額 x 房地比 x 獲利率20%
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房地比：房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值+土地公告現值)
▍老豪宅還有路段率加稅
豪宅稅的計算方式主要根據房屋稅與地價稅，且區分為民國 90 年 6 月 30 日之前及 之後購買的房產，影響課稅標準：
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民國 90 年 6 月 30 日之前購買，以當時各地區路段率2-3倍計算
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舊制適用較低稅率，房屋稅與地價稅相對較低。
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可能享有較多減免或優惠。 (相關連結：台北市路段率)
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民國 90 年 6 月 30 日之後購買，以固定比例加價(+120%)
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依新制課稅，稅率較高。
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政府針對高價住宅課徵較高的房屋稅與地價稅，部分縣市甚至針對特定豪宅設定更高稅率。
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市中心高單價豪宅大都是摩天大樓。(圖片來源藍浩勻)
▋豪宅具備的房屋特質
一般認定總價高就是豪宅，但影響總價的因素很多，包含每坪單價、路段價值、坪數大小，因此財政部此次加入「單價」來定義早期豪宅物件。從房貸和稅收可以了解豪宅，不過回到實際居住，豪宅也具備以下特質。
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獨棟建築：不少豪宅屬於獨棟別墅，享有更高的隱私性。
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外觀豪華：建築外觀氣派，使用高級建材，如石材外牆、大面積玻璃帷幕。
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地段絕佳：位於精華區，如台北市大安區、信義區，或新北市新板特區。
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景觀甚好：臨近公園、河岸，或擁有無敵視野。
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每層戶數少：多為單層一戶或一層兩戶，確保住戶隱私與舒適度。
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戶戶車位：每戶皆配備專屬車位，甚至為坡道平面車位或獨立車庫。
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保全嚴密：24 小時警衛管理，門禁森嚴。
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管理周全：社區提供飯店級管理服務，如代客泊車、送洗服務、健身房與泳池等設施。
知名的豪宅如台北市信義區的陶朱隱園、55TIMELESS琢白，皆符合以上條件。另外豪宅也通常會聘請國際知名建築師設計，陶朱隱園即聘請比利時籍的文森·卡利博（Vincent Callebaut) 設計，提高住宅獨特價值與提高保值性。
▋結論
本次財政部針對早期交易的豪宅物件加重稅收，雖然影響高端住宅市場，但對於真正的高資產族群而言，影響可能有限。購買豪宅時，除了關注地段、管理、建材等條件外，也應充分了解相關稅制，以確保財務規劃的完善。
總結而言，豪宅是一個複雜且多變的概念，其定義受多種因素影響，包括地理位置、市場價值、建築設計及生活配套等。在台灣，隨著經濟發展與社會變遷，豪宅市場正在經歷顯著變化。未來，隨著人們對於居住品質要求的不斷提高，豪宅將朝向智能化、綠色化及個性化方向發展。了解這些趨勢，不僅能幫助消費者更好地識別和評估高端住宅，也能讓我們更清楚地把握未來市場動態。
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