高營建成本時代，預售屋逐漸成為買房首選，隨處都可看見預售建案廣告。(圖片來源藍浩勻)
在購房過程中，簽訂契約是至關重要的一步。然而，許多消費者在面對建商提供的定型化契約時，往往因為缺乏專業知識或疏忽大意，而陷入不公平條款的陷阱。本文將深入探討預售屋合約的注意事項、常見的不合理條款，以及預售屋與成屋定型化契約的不同之處，幫助讀者在購房過程中更加謹慎，避免權益受損。
▋01｜預售屋合約要注意的規範
購買房屋對於多數人而言是一生中的重要決定，然而，在高額交易的背後，預售屋與成屋的定型化契約容易隱藏陷阱，稍有不慎，可能導致權益受損。以下針對預售屋與成屋的契約問題，解析如何避免陷阱並保障自身權益：
建案建造執照核發
確保建案已經取得建造執照，這是購買房屋的基本保障。若建商未能出示執照，應提高警覺，避免簽約以免日後出現法律糾紛。
建商瑕疵修繕義務
在交屋前，建商應履行對房屋瑕疵的修繕義務。例如牆面開裂、水電不通等問題，應於契約中明確規定建商的修繕責任與時限。此舉可避免交屋後因問題修繕而衍生的糾紛。
契約透明度與條款約定
確保每一條款的內容透明明確，例如付款方式、預售期間的變更責任等，均需清楚寫明，避免模糊條款成為日後爭議的根源。
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▋02｜哪些是常見預售屋合約的不合理條款
以下列舉幾項購買預售屋時可能遇到的不合理條款，購買者應提高警惕：
車位尺寸與定義模糊
部分契約未明確定義車位尺寸或使用方式，可能導致實際車位與預期不符。例如，車位過小導致停車困難，或停車場設計未符合消防規範等問題。購買者應要求建商提供清楚的車位圖說與尺寸說明。
設備或保固項目不清
許多合約中，對於交付設備的品牌與規格定義不清，例如冷氣、廚具等，可能導致交屋後發現建商未提供預期規格的設備。因此，在簽約前，應要求合約明確標註品牌與型號，並保存書面資料作為證據。保固期限及範圍應從「交屋日」算起，結構保固應 15 年，須留意建商是否刪去「保固項目」或縮減「保固期限」。
驗收限制與未盡修繕
限制消費者驗屋次數、縮短修繕期限，或將交屋前修繕義務變更為交屋後保固責任。另外，房地面積誤差過大，約定房地面積誤差不找補，或限制買方超過誤差3%不得解約，建商遲延交屋責任不明，賠償利率過低，或將計算基礎由「房地價款」變更為「房屋價款」。
交屋金額減少條款
部分契約中，建商會加註交屋保留款減少的條款，暗示因工期延誤、成本提升、驗屋等原因可減少返還購買者的款項，但驗收時的瓦斯內管費用都應是建商負擔，不可轉嫁給消費者，另外，將交屋保留款降低的情形也經常發生，消費者應多加留意。
上述內容若在合約中發現不合理條款，消費者應主動向建商提出修改建議，或考慮放棄購買。
AI時代，政府也開始提供預售屋契約內容線上比對功能。(圖片來源新北市地政局)
延伸網站：預售屋契約AI比對系統
▋03｜購買預售屋與新成屋的定型化契約差異
無論是購買預售屋還是新成屋，兩者的定型化契約在內容上有明顯的不同：
交屋前的履約保障
預售屋通常需等待建築完成後才可交屋，因此在契約中，履約保證條款顯得格外重要，如工程完成進度與分期款支付計畫。而成屋的契約因房屋已建成，履約保障重點則在於房屋現況的驗收條款。
瑕疵修繕責任
驗屋方式，預售屋在興建過程中消費者難以掌握施工品質，交屋前驗屋更顯重要，因此契約中需著重建商交屋前的修繕義務，而新成屋已經完工，因此契約傾向於強調交屋後的保固責任，包括房屋結構與設備的維護期限。購買者應針對不同情況，清楚檢視相關條款。
付款方式與時間
預售屋契約通常依施工進度分期付款，而成屋契約則以一次性付款為主。購買者應根據自身資金狀況，選擇適合的付款方式，並避免因資金不足導致後續問題。契約內容方面，預售屋契約通常較為複雜，包含建材設備、施工圖說等附件，而成屋契約則相對簡單。
總之，不論是購買預售屋或成屋，簽訂契約前都應仔細審閱，如有疑慮應尋求專業人士的協助，以確保自身權益。簽約前可將合約詳細審閱，若遇上禁止將合約攜出檢視的建商，就要特別提防了，契約書也可比較內政部版預售屋買賣契約書範本，若發現違反規定可提出修改契約條款。
結論
看完這篇樂屋網小編還是要提醒您，買房是長期財務計畫，不管是預售屋還是成屋，購買前一定要審慎檢視定型化契約，避免掉入隱藏的法律或經濟陷阱，若遇到不清楚的項目或細節，簽署前也可尋求專業人士的協助，例如律師或不動產專業顧問，確保契約能保障自己。
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