剛性需求與柔性需求
所謂剛性需求：經濟成長率高、國民就業率高、國民薪資所得增加、出口成長、人口成長、供不應求…等實際居住需求產生，所帶來的房地產需求正面成長。
民國70年代，因經濟強勁成長，國民所得增加，出口旺盛，人口成長…眾多強力的需求，造成實體的剛性需求，房地產供不應求，房價由最低檔，翻倍再翻倍，一日三市。但當時社會是處在均貧社會，貧富差距不大，上至王公貴族，下至平民百姓，人人都需要買房子，人人都買得起房子，因為當初房子便宜。
例如：民國50年代台北市錦州街附近土地一坪才1萬多而已，一棟全新透天房子不到100萬，人人買得起，但當初還是人人喊貴，嫌東嫌西不敢買。
所謂柔性需求：通貨膨脹、物價上漲、成本上漲、資金閒置、游資浮濫、金融融資容易、社會貧富差距大、國民財富增加(但薪資所得不一定增加)、避險需求…等假性需求，並非實際居住需求，所帶來房地產虛體成長。
民國100年代失業率高，國民薪資所得不動、出口弱、人口出生率停滯、經濟成長率低…唯一與70年代不同，雖然薪資所得未增加，但國民財富卻已大增，國民財富大增原因，例如：
- 土地房屋數十年來因通貨膨脹而增值數百倍，由父母或祖父母輩所繼承而來，造成財富增加，但薪資未增加。
- 海外投資增值，或台商數十年前前往大陸投資獲利，所造成財富增加，但國民所得卻無從記載。
- 企業經營雖有景氣高低，但長期經營平均仍獲利，尤以越上游財團獲利越佳越豐厚，企業所得大幅增加，但人民薪資所得未增加。
- 國際資金管制比70年代更寬鬆，自由市場資金氾濫資金出入自由，造成財富波動激烈，但薪資所得波動並不激烈。
- 國民融資更簡易，槓桿原理使國民財富增加快速，但薪資並未快速增加。
- 台灣本島土地增值(尤其重劃區)，造就數十萬名億萬富翁，這群億萬富翁，平白得到這筆雄厚資金，又再度投入房地產，而且更敢出手更狠，因為這筆是無風險資金，無須掛慮，假如投資獲勝可以加倍回收獲利，假如投資失敗也沒虧損，至少還保有一塊地，以地易地並不吃虧，反而獲益無風險。
例如：臺中市這十幾年來7期、8期、10期、11期、12期、13期、14期重劃區，單元1、2、3、8…這些重劃區就造就無數建商及平民億萬富翁。
所以柔性需求造成房地產上揚，尤以中上層階級受益最明顯，但中下階級卻最無感最吃力，這就是為什麼房價會上漲的原因。
本文摘自：《房市黑皮書》剛性需求與柔性需求
本書資訊：http://www.kingstone.com.tw/book/book_page.asp?kmcode=2015540084692&lid=search&actid=wise
作者介紹
郭鴻屯
好房網專欄名家
六十二年次，出生於彰化鹿港農家鄉下。白手起家，從事過製造業、紙器印刷業、投資業、五金百貨業、保險業、鋼材加工業、電子業、房地產業、銀行業、裝修設計業、機械加工業......等產業，對各產業閱歷豐富，從民國八十九年代，全台房地產景氣最蕭條低點的時期，就進入房地產投資業，經歷房市起伏變化，經驗內容豐富，具有實戰經驗。
不同於一般學者的論點，特別不同於市面上的其它書籍僅著重在專業技術上，本書特別注重在購屋心理學上的心路歷程演化，以及自己內心對話。
如何克服心理障礙？如何打破購屋置產的門檻？人生的第一桶金從何而來？買賣屋時的心理化學變化都會影響你的決策成功，透過精心整理，本書將是值得您珍藏的一本購屋致富心理學～
【歡迎按讚加入《 www.facebook.com/tttks 粉絲行列 》。未經授權， 請勿轉載！】
