【住展房屋網/台北報導】台北市為了改正捷運聯開案過去弊病，推出新版SOP，修訂前置、申請、評選、履約與權益分配規則。雖然台北市府聲稱新的SOP能改善權益分配不公的問題，但真的合情合理嗎？答案恐怕沒有這麼簡單。
過去北市聯開案鑑價機制，是在聯開案取得建照後進行鑑價，鑑價完成才會敲定權益分配比例。現在新版聯開案鑑價SOP，新增第二次鑑價機制，除了在取得建照後進行鑑價，在聯開案完工取得使用執照後再鑑價一次；第二次鑑價的理由是為了若聯開案在興建期間有增值利益，市府認為應將將50%的增值利益分回給地主。
變更為二次鑑價 市府成穩賺不賠
北市之所以改為二次鑑價，主要是因以往一次鑑價弊病叢生、人謀不臧，刻意低估土地價格、虛灌營建成本，以致市府所分回的權益比只有3成多，遠低於市場行情。
過去聯開案鑑價缺失，造成權益分配比不公，主要是「人為因素」，但市府不去解決人的問題，卻導出「二次鑑價」結論；試問，如果人的因素不解決，鑑價再多次能否根除問題？答案昭然若揭。
至於市府在聯開案取得使照後，再作第二次鑑價，並要求分回50%增值利益，這種要求將造成幾個重大問題。第一，市府好處全拿，穩賺不賠，有增值利益市府可分回一半；若房價下跌，聯開案從開發到完成間沒增值利益，參與聯開案的業者只能認賠，市府不必賠一毛錢。
要求分增值利益 市府能建商卻不能？
第二個問題是「不公義」。新版聯開案鑑價SOP，在第一次鑑價時訂一次權益分配比例；聯開案蓋好後，如果房價上漲了，第二次鑑價要把漲的部份分一半給市政府。乍看之下，似乎是合理的，但如果把角色變化一下，您就知道問題很大條。
打個比方，如果建商在建案預售時，賣給購屋者一坪50萬／坪，但到了房子蓋好之後，房價漲到60萬／坪；但在交屋過戶前，建商向購屋者要求，房子興建期間增值利益是10萬／坪，我那時賣太便宜了，買房子的人通通要分回一半增值利益給我、也就是5萬／坪，購屋者只能賺到5萬／坪。
如果有哪家建商這樣要求購購屋者，那麼絕對天下大亂、訴訟四起，作出這種要求的建商也會被貼上「黑心建商」標籤。如果這類要求分回增值利益的要求不合理，為何北市府要如此硬幹？
其實北市府只要根除人謀不臧的問題，在第一次鑑價時把土地與營造成本公開透明化、並引用多家估價事務所（與開商發無業務關係的事務所）鑑價報告，且土地價格應採用都計變更後的價值，而非變更前的價值，就能取得較合理的權益分配比，也不致於因權配比過低被監察院糾正。
增值利益分配 忽略附加價值
第三，市府要求分回一半增值利益，單純只看到土地價值，卻忽略土地因開發推升附加價值所造成的增值。因為房屋的增值空間，並不單單來自土地，建商品牌、建築品質、建案規劃與社區物管等各方面條件，都可能激勵房價增值。
舉個例子來說，如果購買一條金條，金條本身會因金價揚升而增值；若金條做成金飾、甚至精雕成黃金藝品，除了黃金本身會因金價上漲增值，黃金藝品還會因為設計師、或手工藝功夫而增值，而土地開發也等同這項道理。
每一個聯開案建案的增值空間，也不單只因地價上漲而增加，建案規劃的好壞、建商的品質與口碑，都會影響到增值幅度，可惜北市府並未想到這一塊，只直觀認為聯開案增值利益全來自於土地，所以才會定出分回一半增值利益這種荒唐要求。
這種不合理的要求，將造成捷運聯開案劣幣驅逐良幣，建商不會多花心力去做聯開案，因為增值再多也會被分掉一半，乾脆就隨便蓋一蓋，競求快速蓋好房子、快速賣出，獲利快速入袋。若是聯開案發展至此，這真是民眾所樂見的嗎？
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