虛坪改革大震撼！實坪制若上路 房價單價恐暴漲40%
公設灌水亂象引爆改革聲浪，購屋族長期困擾的「虛坪迷局」即將迎來重大變革！近期內政部推動虛坪改革討論，擬推動實坪計價制度，直接衝擊現行動輒30-40%的公設比計算方式。這項改革若實施，預估將使房價單價瞬間飆漲30-40%，但總價不變，讓消費者真正看清「錢到底花到哪裡去」。
虛坪真相：停車位走道變公設
現行制度下，消費者常感覺公設遭「灌水」。最經典案例是停車位：登記時只計算車格範圍，但周邊走動空間全數變成公設由住戶分攤。此外，建商大量規劃機房、管線空間，也讓公設比例居高不下。現行虛坪包含梯廳、游泳池等公共設施，而爭議最大的灰色地帶則是露臺、陽台等空間的歸屬認定。
實坪制三大革命性改變
1. 價格透明化：消費者能明確知道實際購買的室內坪數及每坪真實單價，終結「買30坪住20坪」的怪象
2. 公設價值化：公共設施將成為建案附加價值，泳池、健身房等品質好壞直接反映在價格上
3. 市場機制回歸：建商必須規劃「真正有用」的公設，淘汰現行許多「食之無味」的雞肋設施
恐引發轉換期陣痛
專家警告，制度改革可能帶來兩大問題：首先，若將家戶門外空間劃歸建商，管理成本可能轉嫁房價；其次，在總價不變情況下，實坪計價會使單價顯著提高（預估漲30-40%），恐造成市場混亂，並給不肖建商漲價藉口。
務實改革：先實坪計價再逐步推進
專業人士建議採取漸進式改革，先推行「實坪計價」讓價格透明化，但公設仍登記在住戶名下，由住戶共同維護管理。此做法既可保留實坪制優點，又能減少制度轉換衝擊，讓產品與客群更匹配。
國際經驗參考
各國制度大不同：日本採專有面積與共用面積分開標示；美國強調實際可使用面積；香港與台灣現制較相似。這些差異反映各國房地產市場發展歷程與消費者習慣的不同，台灣改革需考量本地市場特性。
無論制度如何變革，購屋族都應：
1. 仔細審閱權狀面積計算方式
2. 了解公設項目與比例
3. 評估自身對公共設施的真正需求
4. 參考實價登錄比較類似條件成交案例
M觀點 改革關鍵在透明與選擇權
虛坪改革涉及層面廣泛，需要政府、業者與消費者三方溝通尋求共識。制度改革過程中，應優先保障消費者知情權與選擇權，避免造成市場混亂。唯有建立透明合理的計價機制，才能促進房市健全發展，終結長期以來的虛坪爭議。
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