嚴意情 未成年繼承房產出售有眉角 監護人賣房需過這關
父母一方離世，未成年子女繼承房產後，監護人若想出售房屋，並非一般買賣那麼簡單。根據我國民法規定，這種情況通常需要向法院申請許可或選任特別代理人，以避免利益衝突並保障未成年子女的權益。這道法律程序成為許多家庭處分繼承房產時最容易忽略的關鍵環節。
監護人賣房限制
根據《民法》第1088條規定，父母對於未成年子女的特有財產（如繼承所得的房產），雖有管理權，但非為子女利益不得處分。當媽媽作為監護人想要出售子女繼承的房產時，法律上其實存在潛在的利益衝突。明深地政士事務所主辦代書 嚴意情指出：「實務上，如果配偶代理未成年子女辦理遺產繼承，地政事務所通常會表示有『利益衝突』而拒絕受理。」這是因為媽媽本身也是繼承人之一，同時又是未成年子女的法定代理人，兩種身份可能存在利益衝突。
法院許可必要性
在這種情況下，媽媽若要出售未成年子女繼承的房產，通常需要向法院聲請選任特別代理人，由特別代理人代表子女與媽媽簽署遺產分割協議，並進行後續的買賣事宜。根據《民法》第1086條規定：「父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」這道程序確保了房產處分確實符合未成年子女的利益。
實務上變通做法
考慮到法院程序繁瑣耗時，律師通常會建議如果沒有立即變賣的需求，可以先將不動產辦理為公同共有，待未成年子女成年後，再進行不動產分割協議和辦理分割登記。然而，如果確有出售必要，則必須走完法院程序。根據實務經驗，法院會審查出售房產是否確為子女利益，例如為了支付教育費用、醫療支出或其他對子女有利的用途。
稅務規劃建議
除了法律程序外，稅務規劃也是重要一環。繼承房產後若出售，可能涉及房地合一稅的問題。符合自住條件者可享有400萬元免稅額及10%優惠稅率，但這需要滿足設籍並居住滿6年等條件。明深地政士事務所主辦代書 嚴意情建議：「如果你有繼承房產，想未來出售、換屋、合法節稅，想避免手足之間產生不公平稅務落差，請務必記住：『自用住宅優惠』不是理所當然，需要條件！」
明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 提醒，處分未成年子女繼承的房產，法律程序遠比一般買賣複雜。
這不僅是為了保護未成年子女的財產權益，也是為了避免家庭內部潛在的利益衝突。在進行任何處分前，建議先諮詢專業律師或地政士，了解相關法律程序與稅務影響，才能確保合法合規地完成交易，真正保障子女的最佳利益。畢竟，這些財產不僅是資產，更是對下一代未來的保障。
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