央行打房滿週年！代銷仲介營業額慘跌逾四成 租賃市場逆勢成長
央行第七波信用管制實施即將滿一週年，這波被業界稱為「金龍海嘯」的政策調控，對不動產市場產生深遠影響。根據財政部最新統計顯示，今年上半年不動產業總營業額為9,443億元，較去年同期大幅衰退14.6%，其中以代銷和仲介業受創最重，營業額分別暴跌44.3%和27.5%，形成鮮明的市場兩極化現象。
信用緊縮引發市場冰河期
自去年9月央行實施第七波信用管制以來，房市交易量能急速冷凍。數據顯示，預售市場交易量從過去景氣暢旺時單月1.5萬件，萎縮至目前僅約4,000件；而成屋市場的建物買賣移轉棟數也從單月3萬棟高點，下滑至約2.3萬棟。這種交易量的急遽萎縮，直接衝擊到第一線的銷售端業者。
這波信用管制確實達到抑制炒房的效果，但同時也誤傷了自住買盤。銀行放貸趨於保守，不僅利率提高，核貸成數也下降，讓許多原本有購屋意願的民眾選擇觀望。」
產業鏈上下游無一倖免
從不動產產業鏈來看，這波調整可說是全面性的。上游的「不動產投資開發」與「土地開發」業，上半年營業額分別年減12.5%和2.4%，顯示開發商在融資難度與成本雙雙提升的情況下，過去積極搶地、推案的熱潮已經消退，轉為更加保守的經營策略。
代銷業成為這波調整中受創最重的領域，營業額接近腰斬。甲山林機構總經理張境在表示：「現在市場上幾乎沒有投資客，全靠自住客撐場，但自住客出手謹慎，銷售期拉長很多，代銷業者壓力確實很大。」
區域表現差異明顯
從區域市場來看，過去房市熱度較高的台中、新竹縣市，房仲業營業額衰退幅度達30%以上，顯示投資買盤退場對這些地區影響尤深。桃園地區因剛性需求相對穩固，加上房仲業經營型態多元化，年減20%，在七都中衰退幅度最小。
值得注意的是，與銷售市場的慘淡形成對比的是，租賃管理相關產業在政策扶持與市場需求旺盛下，營業額仍普遍成長。這種現象反映出在高房價與信用管制的雙重影響下，越來越多民眾從「買」轉向「租」。
市場調整期的生存之道
面對這波市場調整，業者紛紛尋求轉型之道。部分房仲業者加強租賃業務比重，有的則拓展海外不動產市場；代銷業者則更注重產品定位與實質需求契合度，減少投資型產品的推案量。
M觀點 不動產市場正在經歷一場必要的調整期
央行信用管制雖然造成短期陣痛，但長期來看有助於市場回歸健康發展。對於業者而言，與其懷念過去的榮景，不如積極轉型適應新的市場環境；對於消費者來說，這或許是一個難得的機會，能夠在更理性的市場中做出購屋決策。
市場永遠在波動中前進，這波調整終將過去，留下的將是更健全的不動產市場生態系。業者需要思考的是如何在新常態中找到自己的定位，而不是等待政策鬆綁回到過去的老路。
