斡旋是指房仲協助買賣雙方協調價格與條件的過程。斡旋金（Earnest Money）本質上接近「出價保證金」或「誠意金」。
為了順利買到理想房子，多數人會先面對兩個名詞：斡旋金與要約書。這是在台灣房地產交易中，買方展現誠意、啟動議價程序的兩大工具。兩者雖然形式不同，但都具備高度的法律效果，也常是交易糾紛的起點。
本文將完整說明斡旋金是什麼、與要約書的差異、何謂「斡旋轉定金」、反悔被沒收的法律風險。在確認交易前，又有哪些注意事項，可以避免違約風險。
斡旋金是什麼？合理金額是多少？法律效力為何？
斡（ㄨㄛˋ ）旋是指房仲協助買賣雙方協調價格與條件的過程。斡旋金（Earnest Money）本質上接近「出價保證金」或「誠意金」。買方在出價時先繳納一筆金額，交由仲介保管，用以強化出價的可信度，提升賣方出來談判的意願。在實務上，單據名稱可能為「斡旋金收據」、「斡旋契約」或「出價保證金收據」。
斡旋金合理範圍約為房價的1%至2%
這是許多購屋族最困惑的問題：「斡旋金到底要付多少錢？」雖然法律無強制規定，各家也有自己習慣跟標準，也有不少人認為，較高的斡旋金可以讓屋主看到買家的誠意。但依照台灣房市的實務慣例，斡旋金一般建議控制在出價總額的1%至2%。例如3,000萬的房子，斡旋金約30至60萬。
斡旋金的金額多寡並非成交關鍵，賣方真正重視的是「價格」與「交易條件」。支付過高的斡旋金，不僅會增加資金卡位風險，一旦違約，被沒收的金額也更高。因此，除非是極度搶手的物件，否則不建議支付超過2%。
斡旋金法律效力上的「雙重性質」
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賣方簽認前：屬於「委託處理費」或單純的信託款項，買方擁有隨時撤回權。
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賣方簽認後：當賣方在斡旋書面上簽字同意出價時，斡旋金即刻「轉為訂金」。此時依據《民法》第248條，契約產生「預約」性質的拘束力，雙方有簽訂正式買賣契約的義務。
什麼是要約書？與斡旋金的核心差異
要約書是一種「不需先付錢」的書面出價工具。買方僅需簽署一份內政部版的要約書，載明購買價格、付款方式與其他條件，由仲介向賣方送達。一旦賣方書面承諾，契約即成立。
要約書潛在風險更大？違約金多為總價3%
許多新手誤以為「要約書不用付錢比較安全」，這是巨大的迷思，因為要約書的違約金通常約定為「成交總價的3%」。
以購買2000萬的房子為例，若用斡旋金出價10萬，反悔僅賠10萬；若用要約書出價，反悔可能需賠償60萬元（2000萬x3%）。總價愈高，要約書的潛在風險其實遠大於斡旋金。
斡旋與要約怎麼選？「風險」或「談判力」
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你想用「固定可控的風險」換取「較強的談判力」：
請選擇 斡旋金。拿出 10 萬元現金，讓房仲直接以此為籌碼去說服屋主，成功率最高。且風險鎖定在 10 萬元，不會無限擴大。 -
你資金卡得緊，或正在多方比價中：
可考慮 要約書。但務必確認自己對價格的接受度，且清楚一旦成交後反悔的 3% 違約金代價極高。 -
總價超過 3000 萬的豪宅：
建議仔細評估。此時 2% 斡旋金高達 60 萬，3% 要約違約金更高達 90 萬。此類交易建議委請代書或律師先行審閱出價條件。
斡旋轉定是什麼？反悔的「違約責任」
「斡旋轉定」是交易流程中的分水嶺。指的是賣方同意買方出價及條件，並在斡旋單上簽名確認的那一刻，原先由房仲保管的斡旋金，法律性質自動轉換為「定金」。
民法第249條對「定金」的解釋為，收取後即意味「契約成立」，之後任一方反悔都需負違約責任。若是買方反悔，則已付之定金由賣方全數沒收；賣方反悔則必須「加倍返還」所收之定金（收10萬，需退還買方20萬）。
不想買了、貸款下不來……如果反悔錢拿得回來嗎？
錢拿不拿得回來，關鍵在於屋主簽字（斡旋轉定）了沒。斡旋轉定前，仲介應該無條件退還全額款項；斡旋轉定後，合約成立，定金視同違約金，通常不太有機會拿回來。
避免違約沒收斡旋金，3種常見情境
除了因個人因素反悔而造成違約，若能更注意簽署斡旋或要約書前後的法律注意事項，更能避免違約產生。以下是幾種常見狀況：
避免貸款成數不足，善用「解約條款」
大部分的違約沒收爭議都來自於「貸款不足」。若銀行鑑價跟不上房價，導致自備款暴增而無法履約時，就常會產生違約狀況。要避免這種狀況，在填寫斡旋單時，務必在「特別約定事項」中加註「貸款成數條件」，也就是俗稱的解約條款。
通常會約定，契約成立以買方能向金融機構申請核貸房屋總價__成（含）以上，利率__%以下為條件。若未達上述條件，則買賣合約自動解除，賣方及房仲應無息全額退還已收之斡旋金或定金。
留意「自動轉定」陷阱，審閱合約
部分斡旋契約藏有「經賣方同意後，買方同意斡旋金自動轉為定金，不需再經買方簽認」的條款。審閱合約時，務必子洗確認，最好保留3天以上的審閱期，不要因急著下斡旋而忽略條約內容。
若希望保留最後決定權，可嘗試要求加註「屋主同意後，需經買方再次確認，始轉為定金」，雖然實務上房仲較難接受，但可作為談判籌碼。
真的不想買了怎麼辦？務必搶在送達前撤回
如果在付了斡旋金後，突然看到更喜歡的房子，或者各方評估後真的後悔了，該怎麼辦？
由於法律上以「到達」為準，務必與時間賽跑，搶在送達前「撤回」。告知的時候也不要只打電話說「我不買了」，一定要用LINE、簡訊或 Email 明確告知：「本人某某某，正式撤回對 XXXXXX房屋之斡旋出價」。並截圖保留時間紀錄，要求房仲回覆確認。
