預售屋因付款彈性高，對首購族極具吸引力，但真正的考驗往往發生在交屋前的「對保」環節。預售屋對保不僅是銀行核對身分與簽署文件的程序，更直接關乎貸款額度、利率、撥款條件以及後續的驗屋權益。若在此階段稍有疏忽，輕則利息增加，重則面臨「貸款成數不足」導致資金卡關，甚至引發違約風險。
本文將完整拆解預售屋對保流程、必備文件清單、驗屋與撥款的正確順序，並針對最令買方頭痛的「成數不足」問題提供具體補救策略。
對保是什麼？預售屋對保有哪些注意事項？
「對保」指的是在貸款審核通過後、撥款之前，貸款機構和借款人（申貸人）進行的最後確認與簽約過程，目的是核對身分、確認貸款契約內容（如利率、額度、期限）無誤，才能正式撥款。
若放在預售屋購賣的情境下，指的就是建案即將完工、進入交屋期前，買方與承作銀行進行面對面（或依約定方式）核對身分、確認貸款契約內容的程序。銀行會依據買方的財力狀況與該房屋的鑑價結果，最終確認貸款額度、利率、年限、寬限期與撥款方式。
預售屋對保三大關鍵認知
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最終成數以銀行鑑價與個人信用為準，代銷或建商的口頭承諾僅供參考。
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對保後，銀行仍會進行聯徵回查，確保買方信用狀況未變動。
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對保契約簽署即生效，務必在簽名前確認合約內容。
同樣是對保，預售屋對保與中古屋對保有何差異？
中古屋對保的成敗全看買方的事前準備。除了需要買方自己多方比價，讓多數人最頭痛的是鑑價跟不上房價。不像預售屋若有「整批分戶房貸」多能直接採認「合約成交價」，中古屋在房價上漲期，成交價往往高於銀行系統內的估價。若成交價1,500萬的房子，銀行鑑價僅1300萬，八成貸款就硬生生從1,200萬（1,500萬的八成）變為1,040（1,300萬的八成）萬。
預售屋對保特色「整批分戶房貸」
「整批分戶房貸」是指建商在預售屋完工交屋前，主動與特定銀行洽談的房貸專案。由於是整批作業且房屋全新，銀行通常願意提供優於一般市況的利率或免手續費優惠，且鑑價多能直接採認「合約成交價」，使貸款成數相對穩定（通常可達八成）。
這對買方來說過件率高、流程簡便，無須自行一家家銀行比價。但要特別注意的是，雖然專案條件優渥，但最終核貸與否及實際額度，仍取決於借款人個人的信用紀錄與財力證明，若個人信用瑕疵嚴重，即便是整批房貸也可能被拒保。若堅持找自己熟識的銀行（非建商配合銀行），也可能會面臨鑑價較低或手續繁雜的問題。
預售屋對保完整流程
一般而言，對保多在銀行分行或建商指定地點進行，流程可分為四個主要步驟：
步驟1：約定時間與地點
銀行核准初步條件後，會指派對保專員與申貸人（及保證人）約定時間。
步驟2：核實身分
對保專員會核對申貸人與保證人的雙證件正本，確認為本人親自辦理。除特殊代辦需求外，證件原則上不應留置。
步驟3：說明與確認契約內容
這是最重要的一環，請逐條確認以下細節：
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貸款額度與年限。
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利率計算方式（一段式、分段式或總費用年百分率）。
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還款方式（本息均攤或本金攤還）。
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綁約期限與提前清償違約金計算方式。
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是否有內扣手續費。
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確認合約是否有蓋騎縫章，避免頁次被抽換。
步驟4：契約用印與撥款資訊確認
確認內容無誤後簽名用印，並提供撥款帳戶存摺封面影本。
對保必帶文件清單
為確保對保順利，建議事先將申貸人與保證人的文件分開整理：
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身分證件：身分證正本＋第二證件（健保卡或駕照）正本。
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印章：申貸人與保證人的印鑑章。
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購屋證明：預售屋買賣契約書影本、已繳款項證明。
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財力證明：近六個月薪資轉帳明細、年度扣繳憑單或所得清單（自營商可提供報稅資料或營收證明）。
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撥款帳戶：指定撥款銀行的存摺封面影本。
對保、驗屋、撥款流程為何？怎樣最能保障買方權益？
法律雖未強制規定驗屋與撥款的先後順序，但為了保障買方權益，強烈建議採取「驗屋完成後再撥款」的策略。
通常為了避免成數不足，加上對保的手續時間，通常對保都會在確認驗屋意向時就著手準備，但在過戶完成後，可主張先驗屋，確認無重大瑕疵後，再通知銀行撥款，最後交屋。理想的對保、驗屋、撥款流程如下：
對保> 完稅> 過戶> 驗屋完成（確認無重大瑕疵）> 通知銀行撥款> 交屋
實務操作重點：
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爭取權益：在對保時，應主動向銀行與建商溝通，要求在撥款條件中註記「驗屋完成」或「經買方書面同意」始得撥款。
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善用交屋保留款：依據行政院定型化契約規定，買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款，待缺失修繕完成後再予支付。若銀行已全額撥款給建商，買方將失去要求修繕的最大籌碼。
貸款成數不足怎麼辦？3大主因與預防措施
雖然預售屋最大優勢「整批分戶房貸」能幫助大幅提高核貸率，但絕非萬能。它的優勢在於讓銀行願意認可「合約成交價」，解決鑑價與一般審核問題。但若您觸犯央行管制（多屋族）或個人信用太差，即便有整批專案，銀行仍須依法降低成數。通常預售屋貸款成數不足較常見有以下幾種狀況：
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政策限制（最關鍵）： 受央行管制（如第七波打房）影響，名下第二戶房貸上限僅五成，這是無法突破的法規硬傷。
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個人條件：收入負債比過高、收入證明不足或有信用瑕疵，向多家銀行申貸，被視為急需資金的高風險戶。
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建案或產品因素：建商財務體質不佳、或產品屬於小套房、工業宅等特殊型態。
為了避免資金卡關，在對保前務必執行以下檢查：
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信用狀況確認：交屋前一年內無遲繳紀錄，且盡量不新增大額消費分期或信貸。
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文件齊全：身分證、印章（與簽約時相同）、財力證明與戶籍資料確認無誤。
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合約細節：利率、貸款年限、寬限期、提前清償違約金條款看仔細。
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撥款防線：在對保文件或協議中，堅持爭取「驗屋修繕完成後撥款」或確保「5%交屋保留款」權益。
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資金備案：預留一成以上的現金作為預備金，以防銀行鑑價不足導致成數縮水的風險。
延伸閱讀：預售屋貸款「成數不足」怎麼辦？檢查清單與7步驟策略全攻略
預售屋對保常見5大QA一次看
Q1：對保需要付費嗎？
A：對保這個「簽約程序」本身不收費。但需注意，後續若貸款核准並撥款，銀行通常會收取「開辦費」、「徵信費」或「代辦費」，具體金額與項目應在對保時確認合約記載。
Q2：對保一定要本人到場嗎？
A：原則上必須本人親自出席，以確保是本人申貸。雖然部分銀行已開放線上對保，但仍會有嚴格的視訊與身分驗證機制，且多數關鍵文件仍需實體用印。
Q3：預售屋對保時，可以不選建商配合銀行，自己找銀行嗎？
A：可以。但建商配合的銀行通常因「整批分戶房貸」議價，能提供較好的利率或成數，且撥款流程與建商配合較緊密。若堅持找自己熟識的銀行，需自行留意該銀行對該建案的鑑價是否足夠。
Q4：對保簽約後可以反悔嗎？
A：在借據與契約上簽字即生效，若事後反悔不貸，可能涉及違約責任。唯一的協商空間在於「尚未撥款」且「未簽署最終撥款同意書」之前，但建議簽約前務必釐清所有權利義務與費用細節。
Q5：建商延遲交屋怎麼辦？
A：依規定，若延遲交屋超過三個月，視為建商違約。買方得主張解約退款，並請求違約金（金額最高不得超過房地總價15%）。
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預售屋對保全攻略：流程、文件與「成數不足」陷阱！重點QA一次看
