文／魏敬軒
在央行第七波信用管制持續發酵下，台灣房市交易量持續冷凍，供過於求的市場的壓力將延續好幾年。今年至2028年間，預估全台將迎來約三十多萬戶預售屋完工交屋潮。
市場量能快速收斂，不少自住買方開始感受到市場氣氛轉變，來客數下滑、中古屋待售量增加，部分建商也悄悄調整策略。但價格端卻未如部分買方預期出現明顯鬆動。成交量先行下探，房價卻仍維持高檔，房市形成「價量背離」的現況。
雖然此刻買方市場抬頭，但這並不代表可以任意殺價，關鍵仍在於個案條件與賣方心態。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析：「判斷合理價格最直接有效的方法，還是回到觀察實價登錄數據本身，根據賣方開價再衡量大致的議價空間。」
預售、新成屋、中古屋議價三套邏輯
以「住展風向球」做為觀察指標，近一兩年預售屋議價率大約維持在10%以內；中古屋的議價空間則大約落在10%到20%之間。陳炳辰特別提醒，須注意有些屋主、房仲若已主動降價修正，實際可議價談判空間就會更小。
此外也可以多詢問房仲，以及打聽市場傳聞，使自己對區域房市有更全盤的認知。除了風向球與市場消息，也可以觀察現階段待售量與交易冷熱度。目前市場偏向買方，有更多的談判籌碼與議價空間；但現階段房價沒有明顯下修趨勢，因此還不到買方「予取予求」的程度。
從區位來看，蛋白區因供給量較大，價格相對好談；蛋黃區則具保值抗跌性，甚至不少新案逆勢上漲，屢創高價。物件條件不同、區域發展有落差、房屋型態各異，市場上沒有一個可以一概而論的議價策略。
預售屋需觀察建商品牌與銷售策略。若建商主打大眾市場、去化速度為優先，在市況轉冷時較可能釋出議價空間；反之，定位高價的產品，即便銷況趨緩，價格立場仍相對強硬。
成屋市場中，中小坪數產品已陸續出現讓價跡象，主因過去投資比例較高，隨著投資氛圍轉弱，部分物件開始釋出，為自住族創造進場機會。在中古屋市場，陳炳辰提醒，若價格看似便宜、議價空間特別大，往往伴隨屋齡老舊與高額修繕成本。即使已遠低於行情的房價談下來，加上後續裝修維護等支出反而可能高於行情。
新成屋介於兩者之間。價格通常高於中古屋，卻少了預售的付款彈性，在非核心地段，建商可能會以配套或小幅讓利促成交，但整體水位仍偏高，需個案判斷。
實價登錄數據是判斷房價最有效的方法，只要功課做足，買方今年很有機會買到價格合理的房子。圖為賞屋示意圖。
實價登錄是購屋議價的起點
判斷合理成交價，第一步從實價登錄查詢開始。實務上，單看均價極容易失真，必須進一步比對樓層、坪數、是否含車位，避免新舊屋混比，或拿大坪數對照小坪數。此外，也要留意區域交易量體。若一年成交筆數有限，偶發的高價交易，很容易拉高整體均值，誤導判斷。
若買房總是談不成，往往是議價方法有缺陷。陳炳辰提醒，最常見的錯誤是出價遠離行情，若價格與市場或屋主心理預期差距太大，很難成交。其次，是買方不小心透露自身財務條件佳、資金充裕，反而會讓賣方態度轉趨強硬。
陳炳辰總結：「今年房市處於低檔盤整的狀況，只要功課做足，買方很有機會買到價格合理的房子。」對自住族而言，房市議價的策略重點，不應該是殺到區域最低價。儘管目前正處於房價築底期，更應該看懂市場結構，選對產品與時機，為自己的生活購入一個可以長久安居的家。
