實價登錄「特殊交易」是什麼？一表看懂備註欄 10 種秘密，別被極端房價誤導！

樂屋網 2026-02-21 16:00

在房地產市場中，數據是判斷的重要基準之一，但未經篩選的數據往往是危險的。許多購屋者在查詢實價登錄時，看到某社區出現驚人的低價，便以為撿到了崩盤的預兆；看到單價創新高，就急著追高上車。然而，這兩者可能都是「特殊交易」在作祟。

根據地政事務所的規定，只要買賣價格明顯偏離市場行情，或是有非典型的交易條件，承辦人員就必須在備註欄中註記。這些註記就像是房屋交易的「身分證備註」，若沒看懂，你可能正拿著一份錯誤的考卷在複習。

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

一、解析常見的 10 種註記：備註欄裡的玄機

為了幫助讀者快速過濾雜訊，我們將實價登錄中最常出現的 10 種特殊交易整理成表，並解析其對房價的影響：

註記類型	影響房價參考方向	實務內幕解析
親友、員工或其他特殊關係交易	明顯偏低	這是最常見的「左手換右手」，通常為了贈與或避稅。
急買急賣	不穩定	賣方缺錢（偏低）或買方有急迫需求（如學區、宗教因素，偏高）。
瑕疵物件（如凶宅、嚴重漏水）	極低	價格通常是市價的 5~7 折，這類數據絕對不可作為行情參考。
建築物含增建或未登記建物	虛高	包含頂樓加蓋、陽台外推等，因可用面積變多，總價被拉高。
建商與地主合建案	參考性低	價格通常是協議結果，而非市場競爭出的價格。
共有土地、建物優先購買權	不穩定	因涉及優先購買權，成交過程通常較為複雜。
受債權債務關係影響或債務抵償	偏低	以房抵債，價格多為債務金額而非市價。
畸零地或有合併使用效益	參考性低	交易包含形狀不完整或無法建築的土地或多筆土地，導致總金額看起來很大。
內含家具、裝潢等費用	虛高	將裝潢費用灌入總價，藉此墊高貸款額度或未來轉售價格。
與政府機關有關之交易	特殊定價	如國有財產署讓售，價格通常有固定算法。

在近年的房貸限貸環境下，「含裝潢交易」已成為建商與投資客最愛用的合法灌水技術。

舉例來說，一間房子市價 2,000 萬，買方自備款不足。建商與買方協議，將房價報為 2,200 萬，其中 200 萬註記為「裝潢費」。

實價登錄的系統在計算單價時，通常是「總價 ÷ 坪數」。若總價包含 200 萬的家具與高級裝潢，單價就會顯著跳升。銀行鑑價時會自動扣除這些「非固定動產」，但一般民眾若沒點開備註欄，很容易被單價嚇到，進而影響對該區域的估值。

身為一個聰明的買家，必須具備排除雜訊、篩選數據的能力。

目前不論是官方的內政部實價登錄網或是民間的（如樂屋網實價登錄、信義房屋等）查詢平台，大多設有過濾功能。

有些交易雖然不屬於特殊關係，但仍會註記「含裝潢」或「急買」。

有些物件單價低，是因為車位坪數被計入。有些單價高，是因為車位報價過低。

假設你在台北市南港區看中一個社區，發現最近有一筆成交單價 110 萬，比一年前的 95 萬漲了非常多。點開備註欄後發現寫著：「內含裝潢費用、冷氣設備、土地合併辦理」。

這代表：

實價登錄是購屋者的最強防護傘，但前提是你必須懂得看懂細節。

掌握實價登錄備註欄的秘密，能在這個房市盤整期，精準避開價格陷阱，用最合理的行情買到心儀的家。

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