捷運東環段動工！解析舊宗段如何從「量販天堂」變身「內科商辦新核心」

樂屋網 2026-02-21 16:00

在台北市的都市發展地圖中，內湖科技園區（內科）一直是台灣高科技產業的代名詞。然而，隨著核心的「西湖段」與「文德段」開發趨於飽和、交通壅塞成為日常，內科的生命力正悄然向南延伸。

隨著捷運東環段的正式動工，長期被視為「量販大本營」的舊宗路段，正經歷一場史詩級的版圖重構。這片原本由 Costco、大潤發、宜家（IKEA）等大型倉儲撐起的低密度區塊，正迅速蛻變為 A 級商辦聚落，成為內科 2.0 的商辦新核心。

※本文建案資訊與市場分析僅供參考，不構成投資及購買建議。相關細節（如價格、工程、法規等）請以開發商現場公告及政府最新政策為準，購買前請務必審慎評估。

一、產業重心南移：從西湖、文德向舊宗延伸的必然趨勢

內湖科技園區的興起始於西湖段，那裡擁有最密集的捷運文湖線生活圈，但也面臨著建築屋齡老舊、辦公空間零碎化以及土地利用率達 100% 的瓶頸。

對於追求規模化、形象化的跨國企業與本土龍頭而言，西湖段已難以提供「整棟開發」或「大坪數單層辦公」的選項。因此，產業目光開始轉向南側的舊宗段（舊宗路及五期重劃區）。舊宗段早期多為工業與倉儲用地，容積率與建蔽率的配置讓建築物能擁有更寬闊的門面與大容量的地下停車位，這正是現代企業總部最需要的硬體規格。

過去舊宗段雖然鄰近堤頂交流道、環東大道等，也可以輕鬆銜接國道一號、三號、五號，但最大的硬傷是「缺乏大眾交通」。然而，捷運環狀線東環段的動工徹底改寫了遊戲規則。東環段路線起自劍南路站，經舊宗路，終點至動物園站，串聯了大直、內科、信義計畫區與文山區。這條動脈解決了內科人的通勤噩夢。

在市場觀察中，舊宗段最顯著的特徵是企業總部化。不同於早期商辦多為分層租售，這裡的開發趨向於一主一棟。

許多大型企業紛紛投入數十億、甚至上百億資金，在此購置土地或整棟辦公大樓。這不僅是資產配置，更是企業品牌價值的體現：

在近年的稅務環境與 ESG 浪潮下，擁有自有的綠建築企業總部不僅能提升品牌形象，更能透過資產活化與節稅效果，為企業創造長線收益。這也是為何舊宗段的土地單價雖屢創新高，大型企業仍爭相進場的主因。

舊宗段的轉型並非全盤推翻，而是機能疊加。這裡曾是台北市最密集的量販店聚落，如今這項特色成了它轉型商辦核心的優勢。

早期低密度的倉儲空間與汽車展示中心，正加速改建為具備智慧樓宇系統與 ESG 指標的 A 級商辦。

不同於西湖段下班後即成空城的狀況，舊宗段擁有的 Costco、大潤發、IKEA、特力屋等大型零售點，與新興商辦形成了共生關係。

展望未來發展，舊宗段不再僅是內科的延伸，而是台北市科技雙核心（內科與南港）的重要接軌點。

隨著國道一號與環東大道的便捷，舊宗路成為連接南港軟體園區與大直商務特區的核心樞紐。東環段通車後，三地之間的通勤時間將縮短至 15 分鐘內，形成強大的「產業黃金三角」。

當量販店租約到期後，更多低產值的倉儲空地將被釋放。可以預見，未來的舊宗路將呈現一條如同信義路般的天際線，林立著極具現代設計感的玻璃帷幕大樓，而原本的零售機能將轉向地下化或精緻百貨化。

捷運東環段的開工，標誌著舊宗段補漲紅利的正式啟動。對於投資者與企業家而言，此時的舊宗段正處於從「量販天堂」躍升為「A 級商辦新核心」的跳板上。

舊宗路不再只是買日常用品的地方，它是台北市下一個十年，最耀眼的產業與財富中心。

更多好屋等你挖掘
台北市｜https://rakuya.tw/1T2oBEaS