【住展房屋網/台北報導】儘管目前市場一片降價聲，但稍早公佈的國泰第二季房價指數，卻呈現不大一樣的趨勢；因為除了桃竹季跌幅超過2%稍大外，台北市僅季降0.45%，新北市持續上揚0.32%，高雄漲幅超過2%，台南更達7.22%。不過該指數主持人花敬群教授表示，房市『收縮期』才要開始，回鍋擔任顧問的張金鶚更說，之前怎麼漲上來，之後就怎麼跌回去，倡言未來七年每年房價都要下修5~10%。
當然目前房價看來確有鬆動，不過主因還是投資客量減、觀望不出手；在回歸剛性基本需求面的情況下，人口結構狀況及消費力，自然就一一反映在近期市場實況上，進而導致房價鬆動。
換言之，青壯族群數量和消費力都銳減，房價卻居高，價格很難再有支撐點，甚至以往換屋，一般都直覺會認為會買四房中、大坪數物件，現在反而三房詢問度增加，這其實並非首購客，而是首次換屋客『退而求其次』的結果。
當然，接下來房市的最大變數是選舉，一般預料要等明年初投票完後，房市前景才會稍明朗。不過住展房屋網企研室援用去年九合一選舉經驗推測，這回總統大選影響的確會有，但可能不如想像中大，除非過程中出現重大出乎外界預料的變化；相對地，明年大幅調升的公告地價(而非正式上路的房地合一課稅)，反而才會是左右房市的最大隱形殺手。
目前一般說法認為，房市去投資化是房地合一新制所造成，但說實話，該新制上路後奢侈稅退場，前者是有獲利才課稅，甚至一般狀況還有免稅額，奢侈稅則無論賺賠都要課，而且稅基是賣價，兩者對照即可明顯發現，現在坊間有關房地合一課稅對市場的影響，都是抬舉高估。
相對地，同時間以北市為首，大幅調高去年七月後新建建物的房屋稅，才是真正造成房市買氣墜落的關鍵；畢竟一下增加數倍的房屋稅，對於那些放著等增值的賣家來說，還是沉重負擔，何況目前要轉賣脫手更不容易。
由此可知，是持有稅調整(增加)而非交易稅，才是促使空屋釋出，房價回歸供需面，也就是下修的最大『殺手』。而且不僅房屋稅，明年度也是每三年一次調整地價稅的時間點。公告地價基本上隨公告現值連動，而過去三年公告現值調幅一般都在三到四成，因此市場預估，明年公佈的新公告地價調幅將創歷次新高。
地價稅加房屋稅，明年整個持有稅將更增加更多，同時間房價卻出現修正，當然會進一步造成市場賣壓，進而出現更加明顯的修正。不過住展房屋網企研室認為，長期而言並非好事，因為明明房價走跌，持有稅基卻還走揚，代表持有稅基的認定是有問題的。這點住展房屋網企研室先前已多次提出，實為房地產稅制改革最後、最大，且最重要的一塊拼圖。
【更多精采內容請上《住展房屋網》官網；《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】
