房市寒冬
文‧羅艾奇、夏霏霏、吳欣穎
房市寒冬，新成屋賣不出去，不景氣讓國內代銷業龍頭公司裁撤員工，勒緊腰帶，求生不求賺；據瞭解，該公司從去年開始，陸續裁撤近一半員工，而沒被裁撤的員工，薪水也大幅降低。
房市景氣好的時候，新建案往往一開賣就能有四成以上的銷售率，建商與代銷業者為吸引客戶上門，往往花費千萬興建如同博物館般豪美的預售屋作為接待中心，甚至為求人潮，舉辦演唱會等大活動；如今房市不景氣，預售案常常門可羅雀，等了一天都沒有人上門，與昔日榮景相差甚遠。
消失的接待中心
臺北市士林區總銷售金額達二百七十億元的「欣翰士林官邸」，在還沒推案就搶占媒體版面，打出「風水一百分」的好宅，但真正開始推案時，如此大案但卻未搭建接待中心，據瞭解就是因為房市冷，多間代銷公司從去年底開始一路賠錢，「賠怕了，今年沒人敢貿然接案。」代銷業者這麼說。
不僅如此，近期有超過十七個指標的預售建案，建商及代銷公司為了省錢，沒搭建銷售中心，而是租用工地附近的店面來銷售，似要跟市場長期抗戰，成為房市特殊現象。
「接待中心蓋下去，水、電、人員等成本都要投入，但房市那麼差，銷售期一拉長，我們根本吃不消，不如不要接。」代銷業者坦言。所以，許多接待中心縮減人力，或是連冷氣都不開；有建案還把人員全撤走，只在接待中心外留電話或名冊，讓有意看房子的買方主動聯絡。
以總價四十億左右的一個建案來看，若代銷向建商「包銷」，建商給代銷四千萬的預算走廣告檔期，代銷抽總銷售額的千分之五；接待中心最少要蓋一百坪，預計花費兩千萬元左右，加上蓋接待中心的地，除非該建案有分好幾期，否則肯定租用建案旁邊的空地，「這個租金，如果銷售檔期拉長，那真的會讓我們生不如死。」該代銷業者說；再加上案場最少要有一個專案團隊進駐，至少六個人，每個月最少也要支出十二萬，以及水電雜支的累積，四千萬很快就花完了。
「接下來的花費就要我們自掏腰包了，如果這個案子很難賣，我們賠的錢都是千萬為基礎。」據該代銷業者表示，有其他業者因為卡了一個豪宅大案在身上，兩年多只銷售三成，現在連接待中心都拆掉了，「他們寧願承擔建商的責怪，爛在那裡，也不願意再繼續賠錢。」而建商決定要更換一個代銷公司接手這個建案，「我根本不覺得有人會去接」。
據瞭解，臺北市今年的代銷案，有七○％都賠錢，這也是代銷業更為保守，沒把握的建案，不輕易接手的原因之一。
比一比！誰賠的比較少
代銷行業的不景氣，從海悅今年第一季的營收就能清楚出。海悅公布的第一季營收為二‧一億元，年減六一‧六八％，稅後淨利四六一八萬元，年減八一‧○七％，ＥＰＳ○‧五四元，大幅低於去年同期的二‧八五元。
大幅降低的營收，讓海悅開始慎選建案承接，五月傳出陸續自我了結掉五個案子，如北市「中山真藏」、土城的「皇翔國鼎」轉由建商自售，基隆的「海闊天晴」最後未推案，南港「雙美館」與淡水「豐悅館」也縮手，改由其他公司接替。
據傳，一家大型代銷去年自我了結超過二十個案子，認賠殺出。代銷業者流傳的，同業聚會，只剩下比去年誰賠得少，可見市況之嚴峻。「其實去年開始房市就不景氣，有些保守的代銷公司開始小心翼翼的選建案合作，但有些代銷公司可能太有信心了，接案不手軟，把自己逼到絕境」，代銷業者說，建商還沒到谷底，代銷都已經快要撐不下去了。
海悅坦言，由於房地產預售市場買盤趨觀望，公司以代銷為主要業務，營運明顯受到影響；而因應目前的市況，海悅已調整接單策略，像是只提供企劃服務，或是慎選地點、產品力佳的個案接案，以及與業主變更接案方式，減少費用的產生，只要成本降低，銷售期拉長也不怕。
面對不景氣引發的產業結構改變，未來預售屋銷售方式，可能將會面臨建商自售、代銷業者不接包銷，以及推案量大減等三大結構性變化。
連串打房手段 掀降價潮
代銷業者不景氣，正是因為建商不賺錢、房子賣不動的連帶關係。事實上早在五年前政府便頻頻出招打房，其中二○一二年內政府推行「實價登錄」政策，明文規定屋主或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦妥所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報，促進不動產交易資訊透明化。
隔年土地增值稅上路，由於各區土地現值幾乎皆往上調，讓土地交易稅，包括土地增值稅、遺產稅以及贈與稅首當其衝；內政部出招，財政部也不落人後，對房屋稅修法，調升非自住宅稅收。
臺北市更是雪上加霜，只要符合臺北市稅捐稽核處「豪宅」規定，便會依各路段不同加乘房屋稅收，據臺北市稅捐稽核處統計，豪宅戶平均每戶繳交的房屋稅高達七十六‧五萬元，相當一個月薪三萬元的上班族超過兩年的薪水。
今年六月剛通過的房地合一稅，規定境內居住者，持有一年內出售要課徵獲利四五％高稅金，持有超過一至兩年課三五％，持有二至十年課二○％，持有十年以上則是一五％；一系列打房政策讓投資客及建商坐立難安，因為房地合一政策通過之前，所有潛在購屋者都在觀望，而通過之後，若手中房子賣不掉，等明年法案上路之後，恐怕會慘賠，讓房價再向下探底。
而前文所提只銷售三成的建案，該公司透露，其實買的都是投資客或純粹置產保值的人，入住率也奇低，事實上，先前很多建案能賣那麼好，主要是許多代銷業者都有「熟客」名單，只要代銷業者「一call就來」。但受打房的影響，投資轉趨保守，大部分熟客選擇觀望。
這也引發一波認賠殺出的效應，《好房網》社長倪子仁觀察到，西門町附近的小套房案，全部六百多戶，但投資客一次三百多戶在賣，「原本每坪七十萬元買的，現在六十幾還賣不掉」；大陸建設董座張良吉也指出，房地合一稅、持有稅等上路之後，臺北市房屋稅過重，買方對價格可能會有壓力，建商開價會更謹慎，而供給量較多的地區，價格可能會下修。
事實上，信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」，原本一坪二百九十萬，現在降到每坪二百四十萬，已經下修兩成。位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」一案，建商更以「讓利給自助客」的理由宣布開價直接打七五折，引起市場震撼。
張金鶚：「自住族要耐得住性子」
房地合一稅針對持有房屋一年內轉售、短進短出的屋主，課徵獲利四五％的重稅，這也是投資客急著拋售手上餘屋的關鍵原因，而在這樣的社會氛圍下，房價比之前划算。
相當多的房產專家及房仲業者呼籲消費者趁房價盤整危機入市，他們大多認為「自從房地合一稅推出後，房市少了短線投資客的炒作加價，房市更為健全，房價也更加穩定，房市多頭十年，對於自住客來說現在絕對不會買貴，正是期盼許久的買點」。
但曾疾呼「二年內讓房價消風三成，房價所得比降至十倍」的打房先鋒張金鶚卻表示，市場力量剛開始發酵，下半年房市充滿各種不確定性，自住者應掌握價量變化，審慎因應。他說：「自住族群要耐得住性子，房價過去漲太多，預計政策上路後一兩年間，仍是觀望期」。
華固建設董事長鍾榮昌也分析，房地合一稅通過後，奢侈稅走入歷史，市場不確定因素降低，房市及房價都將回歸供需基本面，自住客不去的地方，在市場上都會有所反應，等到這些餘屋都出清之後，區域市場才會真正穩定。
而台經院研究員劉佩真更直言，「對自住客來說，現在絕對還不是購屋好時機！」她表示，國內房市的多頭，從二○○三年第四季至今已經第十一年了，雖然交易量開始走弱，但賣方仍不願鬆動價格，使得目前房價仍居高不下，也就是量跌、價不動，雖然政府打房政策頻頻出手，對市場必然造成一定因素影響，買方也不再願意追高，另外，明年可望出現升息走勢，上述因素都會帶來明年房價鬆動。
她說，既然未來房價有些變化調整，消費者可以先觀望一段時間，因此，購屋的好時機，最快應該等到明年中旬之後。
