房價探底?代銷業掀裁員潮│卓越雜誌

房價探底?代銷業掀裁員潮│卓越雜誌

卓越雜誌 2015-08-05 15:14

房市寒冬

文‧羅艾奇、夏霏霏、吳欣穎

房市寒冬,新成屋賣不出去,不景氣讓國內代銷業龍頭公司裁撤員工,勒緊腰帶,求生不求賺;據瞭解,該公司從去年開始,陸續裁撤近一半員工,而沒被裁撤的員工,薪水也大幅降低。

房市景氣好的時候,新建案往往一開賣就能有四成以上的銷售率,建商與代銷業者為吸引客戶上門,往往花費千萬興建如同博物館般豪美的預售屋作為接待中心,甚至為求人潮,舉辦演唱會等大活動;如今房市不景氣,預售案常常門可羅雀,等了一天都沒有人上門,與昔日榮景相差甚遠。

消失的接待中心

臺北市士林區總銷售金額達二百七十億元的「欣翰士林官邸」,在還沒推案就搶占媒體版面,打出「風水一百分」的好宅,但真正開始推案時,如此大案但卻未搭建接待中心,據瞭解就是因為房市冷,多間代銷公司從去年底開始一路賠錢,「賠怕了,今年沒人敢貿然接案。」代銷業者這麼說。

不僅如此,近期有超過十七個指標的預售建案,建商及代銷公司為了省錢,沒搭建銷售中心,而是租用工地附近的店面來銷售,似要跟市場長期抗戰,成為房市特殊現象。

「接待中心蓋下去,水、電、人員等成本都要投入,但房市那麼差,銷售期一拉長,我們根本吃不消,不如不要接。」代銷業者坦言。所以,許多接待中心縮減人力,或是連冷氣都不開;有建案還把人員全撤走,只在接待中心外留電話或名冊,讓有意看房子的買方主動聯絡。

以總價四十億左右的一個建案來看,若代銷向建商「包銷」,建商給代銷四千萬的預算走廣告檔期,代銷抽總銷售額的千分之五;接待中心最少要蓋一百坪,預計花費兩千萬元左右,加上蓋接待中心的地,除非該建案有分好幾期,否則肯定租用建案旁邊的空地,「這個租金,如果銷售檔期拉長,那真的會讓我們生不如死。」該代銷業者說;再加上案場最少要有一個專案團隊進駐,至少六個人,每個月最少也要支出十二萬,以及水電雜支的累積,四千萬很快就花完了。

「接下來的花費就要我們自掏腰包了,如果這個案子很難賣,我們賠的錢都是千萬為基礎。」據該代銷業者表示,有其他業者因為卡了一個豪宅大案在身上,兩年多只銷售三成,現在連接待中心都拆掉了,「他們寧願承擔建商的責怪,爛在那裡,也不願意再繼續賠錢。」而建商決定要更換一個代銷公司接手這個建案,「我根本不覺得有人會去接」。

據瞭解,臺北市今年的代銷案,有七○%都賠錢,這也是代銷業更為保守,沒把握的建案,不輕易接手的原因之一。

比一比!誰賠的比較少

代銷行業的不景氣,從海悅今年第一季的營收就能清楚出。海悅公布的第一季營收為二‧一億元,年減六一‧六八%,稅後淨利四六一八萬元,年減八一‧○七%,EPS○‧五四元,大幅低於去年同期的二‧八五元。

大幅降低的營收,讓海悅開始慎選建案承接,五月傳出陸續自我了結掉五個案子,如北市「中山真藏」、土城的「皇翔國鼎」轉由建商自售,基隆的「海闊天晴」最後未推案,南港「雙美館」與淡水「豐悅館」也縮手,改由其他公司接替。

據傳,一家大型代銷去年自我了結超過二十個案子,認賠殺出。代銷業者流傳的,同業聚會,只剩下比去年誰賠得少,可見市況之嚴峻。「其實去年開始房市就不景氣,有些保守的代銷公司開始小心翼翼的選建案合作,但有些代銷公司可能太有信心了,接案不手軟,把自己逼到絕境」,代銷業者說,建商還沒到谷底,代銷都已經快要撐不下去了。

海悅坦言,由於房地產預售市場買盤趨觀望,公司以代銷為主要業務,營運明顯受到影響;而因應目前的市況,海悅已調整接單策略,像是只提供企劃服務,或是慎選地點、產品力佳的個案接案,以及與業主變更接案方式,減少費用的產生,只要成本降低,銷售期拉長也不怕。

面對不景氣引發的產業結構改變,未來預售屋銷售方式,可能將會面臨建商自售、代銷業者不接包銷,以及推案量大減等三大結構性變化。

連串打房手段 掀降價潮

代銷業者不景氣,正是因為建商不賺錢、房子賣不動的連帶關係。事實上早在五年前政府便頻頻出招打房,其中二○一二年內政府推行「實價登錄」政策,明文規定屋主或地政士或不動產經紀業者,應於買賣案件辦妥所有權移轉登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報,促進不動產交易資訊透明化。

隔年土地增值稅上路,由於各區土地現值幾乎皆往上調,讓土地交易稅,包括土地增值稅、遺產稅以及贈與稅首當其衝;內政部出招,財政部也不落人後,對房屋稅修法,調升非自住宅稅收。

臺北市更是雪上加霜,只要符合臺北市稅捐稽核處「豪宅」規定,便會依各路段不同加乘房屋稅收,據臺北市稅捐稽核處統計,豪宅戶平均每戶繳交的房屋稅高達七十六‧五萬元,相當一個月薪三萬元的上班族超過兩年的薪水。

今年六月剛通過的房地合一稅,規定境內居住者,持有一年內出售要課徵獲利四五%高稅金,持有超過一至兩年課三五%,持有二至十年課二○%,持有十年以上則是一五%;一系列打房政策讓投資客及建商坐立難安,因為房地合一政策通過之前,所有潛在購屋者都在觀望,而通過之後,若手中房子賣不掉,等明年法案上路之後,恐怕會慘賠,讓房價再向下探底。

而前文所提只銷售三成的建案,該公司透露,其實買的都是投資客或純粹置產保值的人,入住率也奇低,事實上,先前很多建案能賣那麼好,主要是許多代銷業者都有「熟客」名單,只要代銷業者「一call就來」。但受打房的影響,投資轉趨保守,大部分熟客選擇觀望。

這也引發一波認賠殺出的效應,《好房網》社長倪子仁觀察到,西門町附近的小套房案,全部六百多戶,但投資客一次三百多戶在賣,「原本每坪七十萬元買的,現在六十幾還賣不掉」;大陸建設董座張良吉也指出,房地合一稅、持有稅等上路之後,臺北市房屋稅過重,買方對價格可能會有壓力,建商開價會更謹慎,而供給量較多的地區,價格可能會下修。

事實上,信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」,原本一坪二百九十萬,現在降到每坪二百四十萬,已經下修兩成。位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」一案,建商更以「讓利給自助客」的理由宣布開價直接打七五折,引起市場震撼。

張金鶚:「自住族要耐得住性子」

房地合一稅針對持有房屋一年內轉售、短進短出的屋主,課徵獲利四五%的重稅,這也是投資客急著拋售手上餘屋的關鍵原因,而在這樣的社會氛圍下,房價比之前划算。

相當多的房產專家及房仲業者呼籲消費者趁房價盤整危機入市,他們大多認為「自從房地合一稅推出後,房市少了短線投資客的炒作加價,房市更為健全,房價也更加穩定,房市多頭十年,對於自住客來說現在絕對不會買貴,正是期盼許久的買點」。

但曾疾呼「二年內讓房價消風三成,房價所得比降至十倍」的打房先鋒張金鶚卻表示,市場力量剛開始發酵,下半年房市充滿各種不確定性,自住者應掌握價量變化,審慎因應。他說:「自住族群要耐得住性子,房價過去漲太多,預計政策上路後一兩年間,仍是觀望期」。

華固建設董事長鍾榮昌也分析,房地合一稅通過後,奢侈稅走入歷史,市場不確定因素降低,房市及房價都將回歸供需基本面,自住客不去的地方,在市場上都會有所反應,等到這些餘屋都出清之後,區域市場才會真正穩定。

而台經院研究員劉佩真更直言,「對自住客來說,現在絕對還不是購屋好時機!」她表示,國內房市的多頭,從二○○三年第四季至今已經第十一年了,雖然交易量開始走弱,但賣方仍不願鬆動價格,使得目前房價仍居高不下,也就是量跌、價不動,雖然政府打房政策頻頻出手,對市場必然造成一定因素影響,買方也不再願意追高,另外,明年可望出現升息走勢,上述因素都會帶來明年房價鬆動。

她說,既然未來房價有些變化調整,消費者可以先觀望一段時間,因此,購屋的好時機,最快應該等到明年中旬之後。

 

【原文刊載於《卓越雜誌》352期;更多資訊請上《卓越雜誌》;《卓越雜誌》粉絲團;未經授權,請勿轉載】

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