開始看房子半年後，我不只看中古屋，連新成屋、預售屋都會看，也會去了解每種類性的房地產，有哪些不同的特性與風險。因此，只要在路上看到有新建案的廣告，或有工讀生在路上發傳單，我甚至會主動去拿，並安排時間參觀。
我非常喜歡預售屋的接待中心，尤其被那種高貴時尚的裝潢吸引，並且享受被捧為大少爺、少奶奶的感覺。最重要的是，我喜歡樣品屋那種如夢似幻的布置，這些都會成為我之後整理中古屋的靈感。
被代銷人員轟出預售中心的慘痛經驗
當然，像我這樣的小毛頭，一定會遇到「碰壁」的經驗。民國 102 年，有一次我興致勃勃地和朋友去看一個預售屋建案，那是在桃園市主要幹道中華路上，面積 70 坪總價約 2,500 萬元左右的房子。還沒踏進入口大門前，就已經有保全熱心地招呼我們，並問：「先生貴姓？是第一次來嗎？」態度非常親切。
但沒想到，當我懷著期待的心踏進銷售中心時，前來接待我們的代銷小姐，卻認定我們只是來看熱鬧，一定不會買，隨便跟我們介紹一下，一副愛理不理的樣子。
最誇張的是，她甚至直接對我們說：「我知道你們只是來看看，根本不會買，那邊有模型，要看自己去看，看完自己離開，出口在後面。」我當下忍住想罵髒話的衝動，那種羞辱感，我到現在都還印象深刻。不過，正因為有了那次令人不愉快的經驗，我就像被打了預防針一樣，看屋的總價也越看越高。
二十歲踏入上億的預售接待中心
有一次去台中找朋友玩，在路上看到一個在逢甲商圈附近，位於水湳經貿園區的預售建案，它的接待中心既氣派又宏偉，我心想都來到附近了，而且那天又很熱，正好走進接待中心吹冷氣消暑一下。
我一踏入接待中心，接待小姐就問我：「請問你是來找人？還是來應徵打工的？」因為有過之前不愉快的經驗，面對這種問題，我已經能語氣堅定地回答：「我是來看房的。」通常接待小姐表情都會愣了幾秒，才會邀請我進去坐下來談。
這個案子的產品是商業旅社，一層有 12 間套房配車位，專賣給有閒置資金的有錢人收租，並打著鄰近國際觀光勝地逢甲夜市，一年有幾百萬人次的觀光人潮，附近有大量的旅客居住需求，投報率保證 4.5％。建商強調只要拿錢出來投資，他們包租包管理，更採用飯店式管理經營模式。
當接待小姐說出這個建案的總價時，換我差點摔了一跤，這個建案售價 9,000 萬元，是個接近 1 億元的預售案，難怪剛走進來時，接待小姐會愣了一下，一個 20 歲的毛頭小子，幾乎不可能拿出 1 億元來投資。還好我之前看屋的經驗夠多，還是以專業的口氣，詢問相關專業問題，如：「請問這類型的產品，投報率預估可以抓多少？空置期大約是多少？有沒有配合的資產管理公司⋯⋯。」接待人員對我才沒有起太大的疑心，就這樣順利地為我們解說，並帶我看完樣品屋。
現在想起來，當時的自己真的勇敢到近乎白目，不過，正因為我不被建案的金額等外在條件限制，才能多看物件，快速累積自己的實力。
由於累積了許多看屋經驗，我歸納出看預售屋的九大要訣：
一、確定接待中心與建築基地位置是否相同。
二、觀察基地大門出口前的路寬、車道、開車是否順暢。
三、確認基地的面積是否方正。
四、觀察平面格局圖的樑柱位置。
五、了解建商品牌的商譽。
六、確認使用執照和建築執照的日期。
七、是否有違建或二次施工。
八、基地周遭是否有嫌惡設施。
九、預售案潛銷的開賣日期。
補充說明一點，若想入手預售屋，但錯過第一時間，還可以在餘屋市場找機會。在市場不景氣時，會有大量賣壓出現，多數投資客會將手上的物件委託仲介販售，趕在大量交屋前獲利了結。因此，在距離交屋前二個月，可以到案場附近的仲介店詢問出售的意願，或是直接去代銷中心談價錢。
本文摘自大是文化《25歲，有30間房收租：羅右宸用零頭款買房，靠租金年收百萬》
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