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八個提醒,讓租屋合約簽得超放心!

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八個提醒,讓租屋合約簽得超放心!


(圖片來源:網路)

 大家在網路上或是書店裡,都能找到差不多的租賃合約版本,可以自行去買或下載。合約中規定的事情都差不多,但是以下還是要提醒大家注意一些細節,這些小地方如果都注意到了,合約簽得夠仔細,就能避免未來有糾紛。

提醒一 租期:一定要達一年

短期合約對房東來說非常不划算,請大家要堅持住這一點。有些房客很想要短租,一來對方短租可能代表工作與生活不穩定;二來房客搬走後,房東還要再整理一遍、再招租一次,等於又一次面臨「空屋率」的風險,非常不智!

請牢記,房東要盡量避免頻繁重新招租,找房客!

 

提醒二 各項雜費:一開始就規定誰來付

水電費、第四台、網路、大樓管理費等等,這些雜費到底要由房東付還是房客付,一開始就得規定清楚,甚至日後的維修與維修費,是由哪一方來處理,也要一開始就明確規範。

水電費,以目前出租套房都有獨立水電表的狀況下來看,一般由房客來支付,這是沒有爭議的;第四台與網路,由使用者來付費,這個也沒有什麼懸念,一般人都能接受自己使用,就自己付費。

維修這件事就需要斟酌一下,如果在合約上沒有明訂由誰來處理,民法上是規定維修需由房東來處理。如果房東不想解決維修設備的疑難雜症,可以一開始就在合約上註明由房客自行維修各種硬體設備,這樣將來才能在法律上比較站得住腳!

管理費,建議房東將大樓管理費包含在租金裡面,比如月租本來是1萬元,每月管理費是 1500元,那就直接收11500元的月租金。因為如果讓房客自己繳管理費,很多人是不會去繳費的,退租後會積欠很多管理費,徒增房東的麻煩。

 

提醒三 法院公證:對雙方都有保障

有些房東或房客要求簽訂租約時一定要上法院公證,不懂的人就會很疑惑,覺的只是簽個約,為何要上法院?是這樣的,不上法院公證,雙方所簽的租約當然還是有法律上的效力,但是前往法院公證,就能保障房東與房客雙方,日後當任何一方不履行租約內容,另一方就可以到法院的「民事執行處」申請強制執行,而不需要經過訴訟過程。

比如,當房客不繳租金,或是合約到期了還不遷走,這時候房東就可以找法院來強制執行;同理,當合約到期,房東不把押金退給房客,房客也可以請法院來強制執行。

既然上法院公證有這些好處,那為何大家不都上法院公證呢?

談到這一點,真是有點尷尬,老實說,不少房東不想公證,是因為不想要因為租賃所得而衍生稅金(各位準房東與房東們,拜託不要來找我算帳!)。基本上,關於房子的種種稅金,比如房屋稅、地價稅等等,當然是由房東來支付,租賃所得的稅金也是。我們把這個尷尬點寫出來,究竟要不要上法院公證?就看你怎麼做囉!

 

提醒四 押金:最多只能收兩個月

這一點,民法有明確規定,房東收房客的押金,金額最多不能超過兩個月的租金;如果超過,超過的金額就視同租金。

 

提醒五 違約金:雙方要公平

建議房租合約可以針對「違約金」做個備註,註明房客如果提前搬走,要賠一個月的違約金;相對的,房東也可能提前收回房子,所以也註明如果房東提前收回房子,要賠房客一個月的租金,這樣對雙方來說都有保障,比較公平。

 

提醒六 身分證:務必確認房客身分

簽約之前,房東要提醒房客攜帶身分證正本與影本,因為一定要確認房客的身份!不要以為這是小事,合約上必須詳細標註房客的身分,包括姓名、身分證號、戶籍地址與電話號碼等等。

如果遇到未成年的人,這裡指的是民法的定義,民法上,成年的定義是20歲以上;刑法則是 18歲,租屋的規定要遵照民法,所以租客一定要滿20歲以上。

如果未滿 20歲,房東必須得到對方法定代理人的同意,不然那張合約就是無效的。如果對方未成年,如果不是法定代理人陪同到場,一起簽屬合約;要不然就是租客必須提供法定代理人的授權書。

 

提醒七 緊急聯絡人:防範房客神隱

簽約時一定要請對方留下家人的聯絡方式,像是父親或母親,日後如果聯絡不到房客,還可以聯絡家人!通常他們會留下男朋友或女朋友的電話,但是建議房東們不要接受,因為男女朋友是不足以當成「緊急聯絡人」的。

不是我們太壞心,故意詛咒人家,但是根據經驗,這些情侶們真的通常半年到一年就會分手了。在那之後,如果房客欠房租,房東打電話給他們的「緊急聯絡人」,這些前男友、前女友都會說:「已經分手了喔,請不要找我,謝謝。」最後倒楣的還不是房東。

最好還是在一開始簽約的時候,請租客留下家人的聯絡方式!最好連任職公司的聯絡方式一起留下,相信這麼一留,很少房客敢日後鬧失蹤!

 

提醒八 加註「不得轉租」:不讓房客變成二房東

很多人以為房客轉租套房,變成二房東,一定是房客理虧,事實上卻不是如此!

如果沒有在合約上註明「房子不得轉租」,房客的確有權力可以轉租。因為民法第 443條就明訂,租賃契約如果沒有列出不得轉租,房客可以將房子部分轉租。

所以,如果你是房東,為了保護自己的權益,請一定要在合約上註明「房子不得轉租」。如果合約已經註明了,但房客還是當起了二房東,該怎麼辦呢?

房東可以軟硬兼施,一來告訴房客:「你當初不是跟我們簽約,這樣算是私闖民宅,你必須聯絡跟你簽約的人,否則我們會保警處理!」二來,也向對方強調,理虧的是原先的房客,「我們願意和他終止契約,和你重新擬一個租約。」

這樣說並不是恐嚇,而是依法有據,因為房客如果違背租約,自行轉租,房東是可以到法院告他「詐欺罪」的!大家要搞懂這個利害關係啊!

 

節錄自《用小錢,這樣做,也能成為千萬包租公:一次學會成功收租穩賺不賠的密技,30歲前輕鬆退休》

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